ฎีกาที่ 1093/2538

โจทก์และจำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทตามเอกสารหมาย จ.4 แต่ตามเอกสารหมาย จ.7 มีข้อความว่า จำเลยขอรังวัดที่พิพาทในส่วนที่ถูกเขตชลประทาน แสดงว่าที่พิพาทที่จำเลยจะขายให้โจทก์จะต้องถูกทางราชการเวนคืนบางส่วน โจทก์จำเลยจึงตกลงทำสัญญาเพิ่มเติมสัญญาจะซื้อขายว่า คู่สัญญาขอเลื่อนการโอนกรรมสิทธิ์ไปเพื่อขยายเวลาไปเจรจาเปลี่ยนราคาลดลงจากที่ตกลงไว้ให้เหลือเป็นราคาที่พิพาทที่เหลือไว้จะโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงโดยไม่ถูกเวนคืน แสดงว่าโจทก์ทราบแล้วว่าที่พิพาทที่จะซื้อขายต้องถูกเวนคืนให้กรมชลประทาน แต่โจทก์ไม่ได้ถือเป็นข้อสาระสำคัญที่จะอ้างว่าจำเลยผิดสัญญา จึงได้ทำบันทึกข้อตกลงกันใหม่โดยไม่ถือเอาจำนวนเนื้อที่พิพาทและราคาตามเอกสารหมาย จ.4 แต่จะต้องเจรจาเปลี่ยนราคาลดลงจากที่ตกลงไว้และเลื่อนกำหนดเวลาการโอนไป ถือได้ว่าโจทก์จำเลยตกลงเลิกสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.4 โดยปริยาย และมุ่งประสงค์ที่จะซื้อขายที่พิพาทกันต่อไปตามจำนวนเนื้อที่ที่เหลือจากการถูกเวนคืน โดยให้เลื่อนการโอนไปเพื่อเจรจาเปลี่ยนราคาลดลงจากที่ตกลงกันไว้ อันเป็นสาระสำคัญของสัญญาจะซื้อจะขายฉบับใหม่ เมื่อโจทก์จำเลยยังไม่ตกลงกันได้หมดทุกข้ออยู่ตราบใด ตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 วรรคหนึ่ง สัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทฉบับใหม่ยังไม่เกิดขึ้น เมื่อครบกำหนดการโอนแล้ว ปรากฏว่าทั้งสองฝ่ายได้ไปที่สำนักงานที่ดิน แต่ก็ตกลงเรื่องราคากันไม่ได้ จึงไม่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทกันประกอบกับสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.4 ยกเลิกโดยปริยาย และสัญญาจะซื้อจะขายฉบับใหม่ยังไม่เกิดขึ้น โจทก์จำเลยจึงไม่มีฝ่ายใดผิดสัญญา และต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมโดยอนุโลม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 จำเลยต้องคืนเงินมัดจำแก่โจทก์ และโจทก์จะกลับมาอ้างว่าจำเลยผิดสัญญาเพื่อเรียกร้องชดใช้ค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายอีกไม่ได้