ฎีกาที่ 1118/2533

จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของที่ดินมีความจำเป็นต้องการขายที่ดินโดยเร็วเพื่อนำเงินไปชำระหนี้จำนอง ได้ตกลงให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดินดังกล่าว ต่อมา ม. เป็นผู้ซื้อที่ดินได้ แม้โจทก์เป็นผู้ติดต่อ ม. มาซื้อที่ดินจากจำเลยได้ก็ตาม แต่เมื่อสัญญานายหน้ามีข้อความระบุว่า "มอบให้นายหน้าไปจัดการให้จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินให้เสร็จภายในกำหนด 10 วันนับแต่วันทำสัญญานี้... ถ้าพ้นกำหนดเวลาดังกล่าวสัญญานายหน้านี้เป็นอันระงับสิ้นสุดลง" อันมีความหมายว่า เมื่อโจทก์ติดต่อหาผู้ซื้อได้แล้ว โจทก์จำต้องจัดการให้มีการจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กันให้เสร็จสิ้นภายในกำหนดเวลาดังกล่าวนับแต่วันทำสัญญาด้วย เป็นกรณีที่คู่สัญญามีเจตนากำหนดเวลาไว้แน่นอนกำหนดเวลาดังกล่าวจึงเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญานายหน้า เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ได้ผ่อนเวลาออกไปอีก และเมื่อครบกำหนด 10 วันตามสัญญาแล้ว โจทก์ไม่สามารถจัดการให้มีการจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กันได้ จึงถือว่าสัญญานายหน้าสิ้นสุดไม่มีผลผูกพันคู่กรณี จำเลยที่ 1 ไม่ต้องรับผิดใช้ค่าบำเหน็จนายหน้าแก่โจทก์.

โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า จำเลยที่ 1 ถึงที่ 8 ได้ทำสัญญาให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดินโฉนดเลขที่ 3725 และ 25043 ในราคา1,400,000 บาท ตกลงให้ค่านายหน้าอัตราร้อยละห้าของราคาที่ขายต่อมาโจทก์ติดต่อให้นางเมฆินทร์ เอื้ออนันต์ ซื้อที่ดินดังกล่าวในราคา 1,800,000 บาท โจทก์มีสิทธิได้ค่านายหน้าตามสัญญาเป็นเงิน90,000 บาท โจทก์ทวงถามแล้วจำเลยเพิกเฉย ขอบังคับให้จำเลยทั้งแปดร่วมกันชำระเงิน 90,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยจำเลยที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การ ส่วนจำเลยที่ 8 ศาลชั้นต้นจำหน่ายคดีจำเลยที่ 1 และที่ 3 ถึงที่ 7 ให้การและแก้ไขคำให้การว่า จำเลยทั้งแปดเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 3725 ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 25043 เป็นของจำเลยที่ 1 ผู้เดียว จำเลยที่ 1ทำสัญญาให้โจทก์ที่ 2 เป็นนายหน้าขายที่ดินทั้งสองแปลงให้เสร็จภายในกำหนด 10 วัน แต่โจทก์ที่ 2 ไม่สามารถขายที่ดินได้ภายในกำหนดเวลาดังกล่าวหลังจากครบกำหนดแล้ว นางเมฆินทร์ เอื้ออนันต์ได้ซื้อที่ดินจากจำเลยโดยตรง โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์โจทก์ทั้งสองอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 ชำระหนี้แก่โจทก์ทั้งสองจำนวน 70,000 บาท พร้อมดอกเบี้ย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นจำเลยที่ 1 ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความนำสืบรับกันฟังเป็นยุติในเบื้องต้นว่าจำเลยทั้งแปดเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 3725 ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 25043 จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของผู้เดียว เมื่อวันที่ 17 พฤษภาคม 2526 จำเลยที่ 1 ตกลงให้โจทก์ทั้งสองเป็นนายหน้าขายที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวตามหนังสือสัญญานายหน้าเอกสารหมาย จ.3 ต่อมานางเมฆินทร์ เอื้ออนันต์ ซื้อที่ดินทั้งสองแปลงจากจำเลยทั้งแปดได้โดยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันเมื่อวันที่ 13 ตุลาคม 2526 คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยที่ 1 ว่า จำเลยที่ 1 จะต้องรับผิดใช้ค่าบำเหน็จนายหน้าแก่โจทก์ทั้งสองหรือไม่ เห็นว่า หนังสือสัญญานายหน้าเอกสารหมาย จ.3มีข้อความระบุว่า "...มอบให้นายหน้าไปจัดการให้จดทะเบียน ณสำนักงานที่ดินให้เสร็จภายในกำหนด 10 วัน นับแต่วันทำสัญญานี้...ถ้าพ้นกำหนดเวลาดังกล่าวสัญญานายหน้านี้เป็นอันระงับสิ้นสุดลง"อันมีความหมายว่า เมื่อโจทก์ทั้งสองติดต่อหาผู้ซื้อได้แล้ว โจทก์ทั้งสองจำต้องจัดการให้มีการจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กันให้เสร็จสิ้นภายในกำหนดเวลาดังกล่าวนับแต่วันทำสัญญาด้วยปรากฏว่าที่ดินทั้ง 2 แปลง จำเลยได้นำไปจำนองไว้แก่นางสาวนงลักษณ์วิรุฬห์ธนวงศ์ มีกำหนดไถ่ถอนภายใน 1 ปี ตามหนังสือสัญญาจำนองเอกสารหมาย ล.3 เมื่อครบกำหนด 1 ปี จำเลยไม่ได้ไถ่ถอนเพราะไม่มีเงิน จำเลยจึงนำที่ดิน 2 แปลงนี้ไปจำนองแก่ธนาคารกรุงไทยจำกัด จำนวนเงิน 1,800,000 บาท ตามหนังสือสัญญาจำนองเอกสารหมาย ล.1, ล.2 นายสุพัฒน์ ไทยอยู่ ผู้จัดการธนาคารกรุงไทย จำกัดสาขาตลาดหมอชิตพยานจำเลย ได้มาเบิกความรับรองในข้อนี้ต่อมาจำเลยได้ปิดประกาศขายที่ดินทั้ง 2 แปลง ให้ประชาชนทราบที่ปากซอยทางเข้าที่ดินและสำนักงานที่ดิน แสดงว่าจำเลยมีความจำเป็นต้องการขายที่ดินโดยเร็วเพื่อนำเงินไปชำระหนี้จำนอง จำเลยที่1 จึงได้กำหนดเวลาไว้ในสัญญานายหน้าโดยชัดแจ้ง ย่อมเห็นได้ว่าคู่สัญญามีเจตนากำหนดเวลาไว้แน่นอนว่าจะต้องจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์ให้เสร็จสิ้นภายในกำหนดเวลา 10 วัน นับแต่วันทำสัญญากำหนดเวลาดังกล่าวจึงเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญานายหน้าทั้งไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ได้ผ่อนเวลาออกไปอีกแต่อย่างใดหากจะฟังว่าโจทก์ทั้งสองเป็นผู้ติดต่อนางเมฆินทร์ซื้อที่ดินทั้งสองแปลงจากจำเลยทั้งแปดได้ก็ตาม แต่เมื่อครบกำหนด 10 วัน ตามสัญญาแล้ว โจทก์ทั้งสองไม่สามารถจัดการให้มีการจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กันได้ ถือว่าสัญญาสิ้นสุดไม่มีผลผูกพันคู่กรณี ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าบำเหน็จนายหน้าแก่โจทก์ทั้งสองศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาจำเลยที่ 1 ฟังขึ้นพิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 1 เสียด้วยนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์.