ฎีกาที่ 1143/2541

โจทก์บรรยายฟ้องไว้ชัดเจนว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดโดยมีบริษัท ย. ซึ่งมี บ.เป็นผู้ดำเนินการแทนบริษัทในฐานะผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งตามมาตรา 35 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 บัญญัติให้นิติบุคคลอาคารชุดมีผู้จัดการคนหนึ่ง ซึ่งจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นผู้จัดการ ให้นิติบุคคลนั้นแต่งตั้งบุคคลธรรมดาคนหนึ่งเป็นผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลในฐานะผู้จัดการ ดังนั้น บ.จึงเป็นผู้จัดการของโจทก์ ไม่ใช่เป็นเพียงผู้ดำเนินการแทนโจทก์ บ.ย่อมมีอำนาจฟ้องคดีแทนโจทก์ได้ตามที่ระบุไว้ในข้อบังคับของโจทก์ที่ให้ บ.มีอำนาจกระทำการต่าง ๆ ทั้งปวงเพื่อประโยชน์ในการจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางทั้งนี้เพื่อประโยชน์แก่เจ้าของร่วม และการฟ้องคดีต้องถือว่าเป็นการกระทำการอย่างหนึ่งซึ่งอยู่ในวัตถุประสงค์ของโจทก์
จำเลยค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตั้งแต่วันที่ 28 มกราคม2537 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2537 และโจทก์ไม่ได้เปิดไฟฟ้าส่วนกลางและเครื่องปรับอากาศบริเวณส่วนกลางของชั้นที่ 24 ซึ่งเป็นชั้นที่สำนักงานของจำเลยตั้งอยู่ในช่วงระยะเวลานั้น เมื่อ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 บัญญัติให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ และความในมาตรา 17 บัญญัติว่า การจัดการและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางให้เป็นไปตามพระราชบัญญัตินี้ และตามข้อบังคับ เพราะฉะนั้นหน้าที่ของจำเลยที่จะต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางจึงเป็นหน้าที่โดยกฎหมายบัญญัติ มิใช่หน้าที่ที่เกิดจากสัญญา จึงมิใช่เรื่องสัญญาต่างตอบแทน เมื่อไม่ปรากฏสัญญามีผลยกเว้นความรับผิดเป็นพิเศษไว้ จำเลยจะอ้างว่าโจทก์ไม่ปฏิบัติตามสัญญาคือไม่เปิดไฟฟ้าส่วนกลางและเครื่องปรับอากาศบริเวณส่วนกลางของชั้นที่ 24 ซึ่งเป็นชั้นที่สำนักงานของจำเลยตั้งอยู่ จำเลยจึงมีสิทธิไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามลักษณะสัญญาต่างตอบแทนหาได้ไม่ หากโจทก์ปฏิบัติผิดหน้าที่อย่างไรก็เป็นเรื่องที่จำเลยจะต้องไปว่ากล่าวเป็นอีกกรณีหนึ่งต่างหาก