ฎีกาที่ 1881/2540

ผู้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินไม่จำต้องเป็นเจ้าของที่ดินในขณะทำสัญญาก็ได้เพราะสาระสำคัญที่เป็นวัตถุประสงค์ของการซื้อขายก็คือให้ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์โดยชำระราคาตามที่ตกลงหากผู้ขายสามารถจัดการให้ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์โดยชำระราคาตามที่ตกลงกันไว้สัญญาจะซื้อขายนั้นก็ใช้ได้แล้วฉะนั้นการที่จำเลยไปที่สำนักงานที่ดินในวันนัดพร้อมกับส. ผู้มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินและได้แสดงเจตนาว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่โจทก์ตามสัญญาแต่โจทก์เกี่ยงให้จำเลยรับโอนกรรมสิทธิ์จากส.ก่อนแล้วจัดการโอนให้แก่โจทก์จึงไม่อาจตกลงกันได้กรณีเช่นนี้แม้ว่าจำเลยจะไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินในวันนับโอนก็จะถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ได้

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยคืนเงินมัดจำ 130,000 บาทและให้ค่าเสียหายตามสัญญา 200,000 บาท แก่โจทก์จำเลยให้การว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิริบเงินมัดจำได้ ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินตามโฉนดพิพาทจากนางแสงเอ้ย จันทร์ดวงโอดต่อมาวันที่ 5 ตุลาคม 2536 ขณะที่จำเลยยังไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมาเป็นของตน จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินตามโฉนดพิพาทดังกล่าวกับโจทก์ ได้รับชำระมัดจำจากโจทก์จำนวนหนึ่งแล้ว ตกลงนัดไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กับชำระราคาส่วนที่เหลือในวันที่ 5 เมษายน2537 ถึงกำหนดนัดไม่ได้มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และชำระราคาส่วนที่เหลือตามสัญญา มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า เมื่อถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาคือวันที่ 5 เมษายน 2537 จำเลยจะต้องมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามสัญญาก่อนหรือไม่ การที่จำเลยไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินในวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาจะซื้อขายจะถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ เห็นว่า ผู้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของที่ดินอยู่ในขณะทำสัญญาทำได้ เพราะสาระสำคัญที่เป็นวัตถุประสงค์ของการซื้อขายก็คือให้ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์ไปโดยชำระราคาตามที่ตกลง หากผู้ขายสามารถจัดการให้ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์โดยชำระราคาตามที่ตกลงกันไว้ สัญญาจะซื้อขายนั้นก็ใช้ได้แล้ว เมื่อข้อเท็จจริงได้ความยุติว่า ในวันนัดจำเลยไปที่สำนักงานที่ดินพร้อมกับนางแสงเอ้ยผู้มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินและได้แสดงเจตนาว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่โจทก์ตามสัญญาแต่โจทก์เกี่ยงให้จำเลยรับโอนกรรมสิทธิ์จากนางแสงเอ้ยก่อนแล้วจัดการโอนให้แก่โจทก์ จึงไม่อาจตกลงกันได้ในวันนัดโอน เช่นนี้แม้ว่าจำเลยจะไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินในวันนัดโอนก็จะถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ได้ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษาชอบแล้วฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น"