ฎีกาที่ 2087/2535

โจทก์เช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างตึกแถวเก็บผลประโยชน์ตลอดเวลาเช่า เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วโจทก์ยอมให้ตึกแถว ตกเป็นของเจ้าของที่ดิน จำเลยได้ทำสัญญาเช่าซื้อตึกแถวจากโจทก์ แม้เมื่อครบกำหนดการเช่าที่ดินแล้วกรรมสิทธิ์ในตึกแถวจะตกเป็นของเจ้าของที่ดิน ก็เป็นสิทธิของบุคคลภายนอกที่จะกล่าวกันต่างหาก แต่ระหว่างโจทก์กับจำเลยย่อมมีผลผูกพันตามสัญญาเช่าซื้อ ที่ได้ทำกันไว้ เมื่อจำเลยเข้าอยู่ในตึกแถวโดยอาศัยสิทธิ การเช่าซื้อระหว่างโจทก์กับจำเลย และจำเลยมิได้ผิดสัญญา แต่อย่างใด โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะขับไล่จำเลย หรือเรียกค่าเสียหาย

โจทก์ฟ้องว่า เมื่อปี 2511 จำเลยเช่าตึกแถวเลขที่ 3/25-26ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดที่ 10548 ตำบลท่าราบ อำเภอเมืองเพชรบุรีจังหวัดเพชรบุรี ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของวัดเกาะแก้วสุทธารามจากโจทก์โดยไม่ได้ทำสัญญาเช่าต่อกัน จำเลยยอมชำระค่าเช่าให้โจทก์ปีละ 361 บาท ตลอดมา ต่อมาจำเลยไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์เป็นเวลา 3 ปี โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาเช่าและให้จำเลยออกจากตึกแถวดังกล่าว จำเลยไม่ยอมออก ทำให้โจทก์เสียหายขาดประโยชน์ที่โจทก์อาจนำตึกแถวดังกล่าวให้ผู้อื่นเช่ามีรายได้เดือนละ 1,000 บาทขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกแถว และให้ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 1,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะออกจากตึกแถวดังกล่าวจำเลยให้การว่า จำเลยได้เช่าซื้อตึกแถวตามฟ้องและได้ชำระค่าเช่าซื้อให้แก่โจทก์ครบถ้วนแล้ว ทั้งยังได้ครอบครองตึกแถวดังกล่าวด้วยความสงบเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของเป็นเวลาเกินกว่า10 ปีแล้ว ตึกแถวดังกล่าวจึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง หากโจทก์ได้รับความเสียหายก็ไม่เกินเดือนละ 30 บาทศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษายกฟ้องโจทก์โจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกแถวเลขที่ 3/25-26 ถนนมาตยาวงษ์ ตำบลท่าราบ อำเภอเมืองเพชรบุรีจังหวัดเพชรบุรี ห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้องต่อไป กับให้จำเลยชำระค่าเสียหายให้แก่โจทก์เป็นรายเดือน เดือนละ 300 บาทนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากตึกแถวดังกล่าวจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า โจทก์ได้เช่าที่ดินจากวัดเกาะแก้วสุทธาราม เพื่อปลูกสร้างอาคารหรือถาวรวัตถุในที่ดินที่เช่า แล้วเก็บผลประโยชน์ตลอดเวลาเช่าเมื่อครบกำหนดสัญญาแล้วโจทก์ยอมให้อาคารหรือถาวรวัตถุตกเป็นของวัดเกาะแก้วสุทธารามเมื่อโจทก์ก่อสร้างตึกแถวพิพาทขึ้นในที่ดินดังกล่าวแล้ว จำเลยได้เช่าซื้อตึกแถวพิพาทจากโจทก์ แม้เมื่อครบกำหนดการเช่าที่ดินแล้วตึกแถวพิพาทจะตกเป็นของวัดเกาะแก้วสุทธาราม ก็เป็นสิทธิของบุคคลภายนอกที่จะว่ากล่าวกันต่างหาก แต่ระหว่างโจทก์กับจำเลยย่อมมีผลผูกพันตามสัญญาเช่าซื้อที่ได้ทำกันไว้ และจำเลยได้ปฏิบัติสัญญาเช่าซื้อโดยถูกต้องมิได้ผิดสัญญาแต่ประการใด โจทก์ไม่มีสิทธิที่จะขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวพิพาทหรือเรียกค่าเสียหายได้พิพากษากลับ ให้ยกฟ้อง