ฎีกาที่ 2171/2536

ฟ้องแย้งที่จำเลยกล่าวอ้างว่าจำเลยได้ทำสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่ากับผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทให้จำเลยปลูกสร้างตึกแถวลงในที่ดินพิพาท แล้วยกตึกแถวให้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าโดยผู้ให้เช่ายินยอมให้จำเลยเช่ามีกำหนด 9 ปี เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วก็ยอมให้จำเลยเช่าต่อได้อีก เมื่อโจทก์ทั้งสี่เป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ให้เช่าเดิมจึงต้องมีความผูกพันตามสัญญาที่มีอยู่เดิมด้วย ข้ออ้างของจำเลยดังกล่าวหากจะมี ก็เป็นสัญญาระหว่างจำเลยกับผู้ให้เช่าเดิม เป็นเพียงบุคคลสิทธิที่มีผลบังคับระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น โจทก์ทั้งสี่เป็นบุคคลภายนอกจึงหาผูกพันด้วยไม่

โจทก์ทั้งสี่ฟ้องว่า จำเลยเช่าตึกแถวและที่ดินโฉนดตราจองเลขที่ 3667 เลขที่ดิน 673 ตำบลตะพานหิน จังหวัดพิจิตร จากนางศักดิ์พิจิตร มีกำหนดเวลา 9 ปี 8 เดือน เมื่อครบกำหนดเวลาเช่าจำเลยยังคงอยู่ในที่เช่าตลอดมา ต่อมานางศักดิ์พิจิตรยกตึกแถวและที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ทั้งสี่ โจทก์ทั้งสี่ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าต่อไป จึงบอกเลิกสัญญาเช่า แต่จำเลยไม่ยอมออกไปจากทรัพย์ที่เช่าขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถวและใช้ค่าเสียหายจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยทำสัญญาต่างตอบแทนกับเจ้าของที่ดินเดิม โดยเจ้าของที่ดินเดิมให้จำเลยปลูกสร้างตึกแถวลงในที่ดินแล้วยกตึกแถวให้เจ้าของที่ดินเดิมแล้วจะให้จำเลยเช่าที่ดินและตึกแถวตลอดไป เมื่อจำเลยสร้างตึกแถวพิพาทเสร็จ เจ้าของที่ดินเดิมได้ทำสัญญาและจดทะเบียนเช่าที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลยเป็นเวลา 9 ปี เมื่อครบกำหนดเวลาก็ยอมให้จำเลยเช่าต่อไป โจทก์ทั้งสี่เป็นผู้รับการให้ตึกแถวและที่พิพาทจากเจ้าของที่ดินเดิมจึงต้องผูกพันตามสัญญาต่างตอบแทนที่เจ้าของที่ดินเดิมตกลงไว้กับจำเลย ขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์ทั้งสี่จดทะเบียนการเช่าให้แก่จำเลยโจทก์ทั้งสี่ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยไม่ได้สร้างตึกแถวพิพาทข้อตกลงระหว่างจำเลยกับเจ้าของที่ดินเดิมไม่ผูกพันโจทก์ ขอให้ยกฟ้องแย้งในวันชี้สองสถาน ศาลชั้นต้นตรวจคำฟ้อง คำให้การฟ้องแย้งและคำให้การแก้ฟ้องแย้งแล้ว มีคำสั่งว่าผู้เช่าตามสัญญาเช่าท้ายคำให้การไม่ใช่จำเลยและตามสัญญาเช่าท้ายฟ้องก็ไม่ได้ระบุว่าหากครบกำหนด 9 ปีแล้วจะให้จำเลยเช่าต่อไป อย่างไรก็ตามแม้สัญญาระหว่างผู้ให้เช่าเดิมกับจำเลยจะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่า และมีข้อตกลงว่าหากครบกำหนดสัญญาเช่า 9 ปีแล้วผู้ให้เช่าเดิมจะให้เช่าต่อไปก็ตาม ข้อตกลงนี้เป็นเพียงบุคคลสิทธิไม่ผูกพันโจทก์ทั้งสี่ จำเลยไม่มีสิทธิต่อสู้และฟ้องแย้งจำเลยอุทธรณ์คำสั่งศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ฟ้องแย้งที่จำเลยกล่าวอ้างว่าจำเลยได้ทำสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่ากับนางศักดิ์พิจิตรผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่พิพาท ให้จำเลยปลูกสร้างตึกแถวลงในที่ดินพิพาทแล้วยกตึกแถวให้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า โดยผู้ให้เช่ายินยอมให้จำเลยเช่ามีกำหนด 9 ปี เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วก็ยอมให้จำเลยเช่าต่อไปอีก เมื่อโจทก์ทั้งสี่เป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์จากนางศักดิ์พิจิตรผู้ให้เช่าเดิม จึงต้องมีความผูกพันตามสัญญาที่มีอยู่เดิมดังกล่าวด้วย เห็นว่าข้ออ้างของจำเลยตามฟ้องแย้งหากจะมีก็เป็นสัญญาระหว่างจำเลยกับนางศักดิ์พิจิตรเป็นเพียงบุคคลสิทธิที่มีผลบังคับระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น เมื่อโจทก์ทั้งสี่เป็นบุคคลภายนอกมิได้เป็นคู่สัญญา จึงหาผูกพันด้วยไม่พิพากษายืน