ฎีกาที่ 3185/2535

พระราชบัญญัติ ญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524มาตรา 53 บัญญัติขึ้นเพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้เช่านา ให้มีสิทธิที่จะซื้อนาพิพาทที่เช่าจากผู้ให้เช่าได้ก่อนบุคคลอื่น สิทธิดังกล่าวย่อมมีอยู่ไม่ว่านาพิพาทจะโอนไปยังบุคคลใดก็ตาม ดังจะเห็นได้จากบทบัญญัติในมาตรา 54 ที่บัญญัติทางแก้ไว้ว่า ถ้าผู้ให้เช่านาขายนาไปโดยมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 53 ไม่ว่านานั้นจะถูกโอนต่อไปยังผู้ใด ผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาจากผู้รับโอนนั้นตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ผู้รับโอนซื้อไว้หรือตามราคาตลาดในขณะนั้น แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่ากัน แต่ทั้งนี้ผู้เช่านาจะต้องใช้สิทธิซื้อนาดังกล่าวภายในกำหนดเวลาสองปีนับแต่วันที่ผู้เช่านารู้หรือควรจะรู้หรือภายในกำหนดเวลาสามปีนับแต่ผู้ให้เช่านาโอนนานั้น และบัญญัติไว้ในวรรคสองว่า ถ้าผู้รับโอนตามวรรคหนึ่งไม่ยอมขายนาให้แก่ผู้เช่านา ผู้เช่านาอาจร้องขอต่อคชก.ตำบลเพื่อวินิจฉัยให้ผู้นั้นขายนาได้ ดังนั้น การที่จำเลยผู้ให้เช่านามิได้แจ้งให้ผู้เช่านามีโอกาสซื้อนาได้ก่อน จึงไม่ทำให้สัญญาจะซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์จำเลยตกเป็นโมฆะ ระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์ผู้เช่านาพิพาทได้ยื่นฟ้องจำเลยต่อศาลชั้นต้นขอให้จำเลยผู้ให้เช่านาปฏิบัติตามคำวินิจฉัยของคชก.ตำบล และได้มีการประนีประนอมยอมความโดยศาลได้พิพากษาตามยอมในวันเดียวกันกับที่ฟ้อง ต่อมาผู้เช่านาได้นำคำพิพากษาไปจดทะเบียนโอนที่พิพาทเป็นของตนแล้ว แต่คดีดังกล่าวมีปัญหาซึ่งเป็นประเด็นพิพาทแตกต่างจากคดีนี้และคู่ความต่างกัน การวินิจฉัยคดีนี้ต้องขึ้นกับพยานหลักฐานที่ปรากฏในสำนวนคดีนี้โดยชอบด้วยกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง คำพิพากษาในคดีอื่นที่จำเลยอ้างถึงเกิดขึ้นหลังจากศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาคดีนี้ จึงไม่ทำให้ผลของคดีนี้เปลี่ยนแปลงไปจากเดิม ส่วนผลของแต่ละคดีเป็นอย่างไรชอบที่จะไปว่ากล่าวกันในชั้นบังคับคดีต่อไป จึงไม่เป็นเหตุที่จะทำให้ไม่อาจพิพากษาให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่นาพิพาทให้โจทก์ในคดีนี้ได้.

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ทำสัญญาจะขายที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยตามโฉนดเลขที่ 9667 ตำบลคลองหกวาสายบนฝั่งเหนืออำเภอบางปะอิน จังหวัดพระนครศรีอยุธยา เนื้อที่ 19 ไร่ 2 งานให้แก่โจทก์ในราคา 62,400 บาท และตกลงโอนกรรมสิทธิ์เมื่อชำระราคาครบถ้วน โจทก์ชำระราคาที่ดินครบแล้ว จำเลยไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ ขอให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ในราคา 62,400 บาท หากไม่ดำเนินการขอให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยจำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาจะขายที่พิพาทให้แก่โจทก์จริงที่พิพาทเป็นที่นาและมีนายณรงค์ นางละเมียด ตรีนิมิตร เช่าทำอยู่ ตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524บังคับให้จำเลยต้องบอกขายแก่ผู้เช่านาเพื่อให้ผู้เช่านามีสิทธิซื้อก่อนซึ่งผู้เช่านาได้แจ้งความประสงค์ว่าจะซื้อที่พิพาทจากจำเลยแล้ว จึงไม่สามารถจะโอนขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ได้ จำเลยยินยอมคืนเงิน 62,400 บาท แต่โจทก์ไม่ยอมรับคืน จำเลยมิได้ผิดสัญญาขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามโฉนดเลขที่ 9667 เฉพาะส่วนของจำเลย เนื้อที่ 19 ไร่ 2 งานให้แก่โจทก์ในราคา 62,400 บาท หากจำเลยไม่ยอมไปดำเนินการก็ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาแทน จำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่ปรากฏตามทางพิจารณาโดยโจทก์จำเลยไม่โต้เถียงฟังได้ในเบื้องต้นว่า จำเลยตกลงขายที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยตามโฉนดเลขที่ 9667 ตำบลคลองหกวาสายบนฝั่งเหนือ อำเภอบางปะอิน จังหวัดพระนครศรีอยุธยาคิดเป็นเนื้อที่ 19 ไร่ 2 งาน คือที่พิพาทแก่โจทก์ และจำเลยได้รับค่าที่ดินจากโจทก์ครบถ้วนแล้วแต่ยังมิได้โอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ซึ่งที่พิพาทมีนายณรงค์กับนางละเมียดเช่าทำนา การขายที่ดินพิพาทจำเลยมิได้มีหนังสือแจ้งให้ผู้เช่านาพิพาททราบเพื่อใช้สิทธิแสดงความจำนงจะซื้อนาได้ก่อนตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 53ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยคือ การที่โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทโดยไม่แจ้งให้ผู้เช่านาทราบเพื่อผู้เช่านามีโอกาสซื้อได้ก่อนเป็นการฝ่าฝืนพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 อันจะทำให้สัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทตกเป็นโมฆะหรือไม่นั้น เห็นว่า บทบัญญัติตามมาตรา 53 มีไว้เพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้เช่านา ให้มีสิทธิที่จะซื้อนาพิพาทที่เช่าจากผู้ให้เช่าได้ก่อนบุคคลอื่น สิทธิดังกล่าวย่อมมีอยู่ไม่ว่านาพิพาทจะโอนไปยังบุคคลใดก็ตาม ดังจะเห็นได้จากบทบัญญัติในมาตรา 54ที่บัญญัติทางแก้ไว้ว่า ถ้าผู้ให้เช่านาขายนาไปโดยมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 53 ไม่ว่านานั้นจะถูกโอนต่อไปยังผู้ใด ผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาจากผู้รับโอนนั้นตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ผู้รับโอนซื้อไว้หรือตามราคาตลาดในขณะนั้น แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่ากันแต่ทั้งนี้ผู้เช่านาจะต้องใช้สิทธิซื้อนาดังกล่าวภายในกำหนดเวลาสองปีนับแต่วันที่ผู้เช่านารู้หรือควรจะรู้หรือภายในกำหนดเวลาสามปีนับแต่ผู้ให้เช่านาโอนนานั้น และบัญญัติไว้ในวรรคสองว่าถ้าผู้รับโอนตามวรรคหนึ่งไม่ยอมขายนาให้แก่ผู้เช่านา ผู้เช่านาอาจร้องขอต่อ คชก.ตำบล เพื่อวินิจฉัยให้ผู้นั้นขายนาได้ ดังนั้นการที่ผู้ให้เช่านามิได้แจ้งให้ผู้เช่านามีโอกาสซื้อนาได้ก่อนจึงไม่ทำให้สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยตกเป็นโมฆะ...ส่วนที่จำเลยฎีกาว่าระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์นายณรงค์ และนางละเมียดผู้เช่านาพิพาทได้ยื่นฟ้องจำเลยต่อศาลชั้นต้นขอให้จำเลยปฏิบัติตามคำวินิจฉัยของ คชก.ตำบล และได้มีการประนีประนอมยอมความโดยศาลได้พิพากษาตามยอมในวันเดียวกันกับที่ฟ้องต่อมานายณรงค์และนางละเมียดได้นำคำพิพากษาไปจดทะเบียนโอนที่พิพาทเป็นของตนแล้ว จำเลยจึงไม่สามารถโอนที่ดินให้โจทก์ได้ การโอนตกเป็นพ้นวิสัยนั้น เห็นว่า คดีดังกล่าวไม่ใช่คดีนี้ปัญหาซึ่งเป็นประเด็นพิพาทแตกต่างจากคดีนี้และคู่ความต่างกันการวินิจฉัยคดีนี้ต้องขึ้นกับพยานหลักฐานที่ปรากฏในสำนวนคดีนี้โดยชอบด้วยกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง คำพิพากษาในคดีอื่นที่จำเลยอ้างถึงเกิดขึ้นหลังจากศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาคดีนี้ จึงไม่ทำให้ผลของคดีนี้เปลี่ยนแปลงไปจากเดิม ส่วนผลของแต่ละคดีเป็นอย่างไรชอบที่จะไปว่ากล่าวกันในชั้นบังคับคดีต่อไป ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้นทุกข้อ"พิพากษายืน