ฎีกาที่ 3263/2535

หนังสือสัญญาเช่าสถานที่ระบุว่า ถ้าผู้รับมอบหรือผู้เช่ามิได้ประพฤติผิดสัญญา ผู้มอบหรือผู้ให้เช่าจะได้พิจารณาต่ออายุสัญญาให้อีกคราวหนึ่ง เป็นการแสดงความประสงค์ของคู่สัญญาว่า เมื่อสัญญาสิ้นสุดลงผู้ให้เช่าจะใช้ดุลพินิจต่อสัญญาให้แก่ผู้เช่าอีกคราวหนึ่ง ในเมื่อผู้เช่าไม่ได้กระทำผิดสัญญาอย่างไรก็ดีแม้ผู้เช่าจะไม่กระทำผิดสัญญาก็ตามการจะต่ออายุสัญญาให้อีกหรือไม่ย่อมเป็นดุลพินิจของผู้ให้เช่า สัญญาดังกล่าวจึงมิใช่คำมั่นจะให้เช่า

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์มีสิทธิครอบครองที่ดินท่าจอดเรือและศาลาท่าน้ำของการรถไฟแห่งประเทศไทยบริเวณสถานีรถไฟธนบุรี โดยเช่ามา ต่อมาโจทก์ให้จำเลยเป็นผู้ดูแลทรัพย์สินและประกอบกิจการค้าที่ท่าเรือดังกล่าวมีกำหนด 3 ปี หากครบกำหนดแล้ว ไม่ออกจากอาคารและสถานที่ ยอมให้โจทก์เรียกค่าเสียหายได้วันละ 200 บาท เมื่อครบกำหนดแล้ว โจทก์บอกให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินออกไป แต่จำเลยเพิกเฉย จึงขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากอาคารศาลาท่าเรือสถานีรถไฟธนบุรี และห้ามเกี่ยวข้องอีก ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์วันละ 200 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะออกจากสถานที่ดังกล่าวจำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์มีกำหนด 3 ปีมีข้อตกลงว่าเมื่อครบกำหนดแล้วโจทก์จะให้เช่าต่ออีก 3 ปี อันเป็นคำมั่นจะให้เช่า จำเลยได้แสดงความประสงค์ขอเช่าต่อแล้ว โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกจากอาคารศาลาท่าเรือสถานีรถไฟธนบุรีและให้จำเลยชำระค่าเสียหายวันละ 100 บาทนับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารออกจากสถานที่ดังกล่าว จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "จำเลยฎีกาข้อหนึ่งว่า ข้อความในสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 12 เป็นคำมั่นที่โจทก์จะต้องต่อสัญญาให้จำเลยอีกคราวหนึ่ง อันเป็นการแปลข้อความในสัญญาซึ่งเป็นข้อกฎหมายนั้น เห็นว่า โจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาข้อตกลงให้จัดการขายของและดูแลสถานที่ระหว่างกันโดยโจทก์อยู่ในฐานะผู้มอบหรือผู้ให้เช่าสถานที่ ส่วนจำเลยอยู่ในฐานะผู้รับมอบหรือผู้เช่าสถานที่ ข้อความในสัญญาเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 12 ซึ่งคู่ความทั้งสองฝ่ายไม่ปฏิเสธถึงความมีอยู่ของสัญญา มีใจความว่า"ข้อ 12 ถ้าผู้รับมอบมิได้ประพฤติผิดสัญญา ผู้มอบจะได้พิจารณาต่ออายุสัญญาให้อีกคราวหนึ่ง"ข้อความดังกล่าวนี้เป็นการแสดงความประสงค์ของคู่สัญญาว่าเมื่อสัญญาสิ้นสุดลง ผู้ให้เช่าจะใช้ดุลพินิจต่อสัญญาให้แก่ผู้เช่าอีกคราวหนึ่งในเมื่อผู้เช่าไม่ได้กระทำผิดสัญญา จึงเป็นที่เข้าใจได้ว่าหากในระหว่างสัญญามีการกระทำที่ถือว่าผู้เช่าได้ผิดสัญญาเช่น ไม่ชำระค่าเช่าหรือที่ในสัญญาเรียกว่าค่าจ่ายดอกผลตามจำนวนเงินและภายในเวลาที่กำหนดหรือไม่รักษาความสะอาดก็ดี กระทำการกีดขวางทางเดิน ผู้โดยสารที่ขึ้นลงในท่าเรือก็ดี ดังที่รายละเอียดของสัญญาระบุไว้ กรณีนี้ผู้ให้เช่าจะไม่พิจารณาต่อสัญญาให้เลย แต่อย่างไรก็ดี ถึงแม้ว่าผู้เช่าจะไม่กระทำผิดสัญญาก็ตาม การจะต่ออายุสัญญาให้อีกหรือไม่ ย่อมเป็นดุลพินิจของผู้ให้เช่าที่จะต่อสัญญาให้หรือไม่ก็ได้ สุดแล้วแต่ใจของผู้ให้เช่า การที่สัญญาข้อ 12 ดังกล่าวระบุว่าจะได้พิจารณาต่ออายุสัญญาให้จึงเป็นการให้โอกาสแก่ผู้เช่าในเบื้องแรก ภายหลังที่สัญญาเดิมสิ้นสุดลง ในกรณีที่มีการขอเช่าใหม่ทั้งเป็นการจูงใจผู้เช่ามิให้ผิดสัญญาในระหว่างที่สัญญามีผลบังคับ สัญญาข้อนี้จึงมิใช่คำมั่นจะให้เช่า ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยในประเด็นข้อนี้ว่าไม่มีลักษณะเป็นคำมั่นจะให้เช่าชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้นดังนั้น เมื่อสัญญาข้อตกลงให้จัดการขายของและดูแลสถานที่เอกสารหมาย จ.4 สิ้นอายุลงแล้ว จำเลยย่อมไม่มีสิทธิอยู่ในสถานที่พิพาทอีกต่อไป"พิพากษายืน