ฎีกาที่ 3455/2538

เอกสารที่โจทก์ที่ 2 และจำเลยกระทำไว้ต่อกันระบุไว้ชัดเจนว่าเป็นหนังสือสัญญาเช่าบ้าน ระบุเงื่อนไขในการเช่าบ้านไว้รวม 12 ข้อ แล้วลงลายมือชื่อของโจทก์ที่ 2 ในฐานะผู้ให้เช่า ส่วนจำเลยลงลายมือชื่อในฐานะผู้เช่าสัญญาดังกล่าวหาได้มีข้อความอันแสดงว่าโจทก์เอาทรัพย์สินออกให้จำเลยเช่าและให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์สินนั้นหรือว่าจะให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นสิทธิแก่จำเลยโดยเงื่อนไขที่จำเลยได้ใช้เงินเป็นจำนวนเท่านั้นเท่านี้คราว อันจะถือว่าเป็นสัญญาเช่าซื้อไม่แม้ทางด้านหลังของเอกสารดังกล่าวจะมีข้อความหมายเหตุ ซึ่งสามีโจทก์ที่ 2 เขียนไว้ว่า "เมื่อผู้เช่าชำระเงินครบจำนวน 300,000 บาท (สามแสนบาทถ้วน) ผู้ให้เช่าจะโอนบ้านพร้อมที่ดินให้ผู้เช่าเป็นกรรมสิทธิ์ครอบครอง แต่ค่าโอนผู้เช่าต้องเป็นผู้ออก ถ้าผู้เช่าผู้ให้เช่าฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดถึงแก่กรรมลง ทายาทมีสิทธิดำเนินการต่อตามกฎหมาย" ก็ตาม แต่ข้อความตามหมายเหตุนี้เป็นอีกส่วนหนึ่งต่างหากจากหนังสือสัญญาเช่าบ้าน แม้จะเป็นสัญญาเช่าซื้อดังที่จำเลยอ้าง เมื่อโจทก์ที่ 2 มิได้ลงลายมือชื่อไว้จึงถือไม่ได้ว่าได้มีการทำสัญญาเช่าซื้อกันเป็นหนังสือ การเช่าซื้อจึงเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 572 วรรคสอง จำเลยไม่อาจบังคับให้โจทก์ที่ 2ปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าวได้ เมื่อวินิจฉัยดังนั้นแล้ว ปัญหาว่าโจทก์ที่ 1 รับโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินพิพาทโดยสุจริตหรือไม่ จึงไม่จำต้องวินิจฉัยเพราะไม่ทำให้ผลแห่งคดีเปลี่ยนแปลง กรณีเกี่ยวด้วยการชำระหนี้อันไม่อาจแบ่งแยกได้ แม้โจทก์ที่ 1ไม่ฎีกา ศาลฎีกาก็พิพากษาให้มีผลถึงโจทก์ที่ 1 ด้วยได้
จำเลยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2532 จนปัจจุบันแต่โจทก์ที่ 2 ได้โอนขายบ้านและที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ที่ 1 ไปก่อนแล้วตั้งแต่เมื่อวันที่ 27 เมษายน 2530 สิทธิและหน้าที่ของโจทก์ที่ 2 ซึ่งมีต่อจำเลยผู้เช่าย่อมโอนไปเป็นของโจทก์ที่ 1 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 569 วรรคสอง โจทก์ที่ 2 จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระดังกล่าวจากจำเลย