ฎีกาที่ 3657/2538

คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่พร้อมกับเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระจากจำเลยถือได้ว่าเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ส่วนหนึ่ง กับคดีมีทุนทรัพย์อีกส่วนหนึ่งปนกันมา ดังนี้จะอุทธรณ์ข้อเท็จจริงได้หรือไม่ ต้องแยกจากกัน ถ้าหากอุทธรณ์ประเด็นเรื่องขับไล่ต้องพิจารณาว่า ค่าเช่าเกินเดือนละ 4,000 บาท หรือไม่ เมื่อปรากฏว่าโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลย มีอัตราค่าเช่าห้องละ 200 บาท ต่อเดือน จึงต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสองส่วนที่ฟ้องเรียกค่าเช่าค้างชำระนั้น ต้องพิจารณาว่าเกิน 50,000 บาท หรือไม่เมื่อศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระค่าเช่าเป็นเงิน 28,320 บาท แก่โจทก์ โจทก์อุทธรณ์ขอให้ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้คำพิพากษาศาลชั้นต้นให้เป็นไปตามคำขอท้ายฟ้องเป็นจำนวนเงิน 51,600 บาท จึงเท่ากับขอให้ศาลอุทธรณ์พิพากษาเพิ่มขึ้นอีกเป็นจำนวนเงิน 23,280 บาท เท่านั้น ดังนั้น คงเหลือทุนทรัพย์ที่พิพาทกันมาในชั้นอุทธรณ์มีจำนวนไม่เกิน 50,000 บาท ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวเช่นกัน
สัญญาจองอาคารข้อ 5 ระบุว่า เมื่อผู้รับจองทำการก่อสร้างอาคารที่จองแล้วเสร็จ ผู้จองต้องเสียค่าอาคารและค่าบำรุงให้แก่ผู้รับจองตั้งแต่นั้นเป็นต้นไป ดังนี้ เจตนาของผู้จองและผู้รับจองหรือผู้เช่ากับผู้ให้เช่ามีเจตนาให้ผู้ที่จองอาคารได้อยู่ในอาคารเมื่อทำการก่อสร้างอาคารเสร็จแล้ว และนับแต่อาคารที่ให้จองสร้างเสร็จ โจทก์ในฐานะผู้รับจองหรือผู้ให้เช่าก็จะเรียกเก็บค่าเช่ากับค่าบำรุงจากผู้จองอาคารหรือผู้เช่าในทันที จำเลยทำสัญญาจองอาคารแล้วให้ ส.เข้าอยู่ในอาคารที่จองทันที หากจะนับระยะเวลาการเช่าโดยเริ่มนับตั้งแต่โจทก์จำเลยทำสัญญาเช่ากันตามสัญญาข้อ 4 ก็ไม่เป็นการแน่นอนว่าจะทำสัญญากันได้เมื่อใด เพราะเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราเช่าที่ดินพิพาทแปลงนี้จากกรมธนารักษ์ซึ่งต่อมาเกิดมีข้อพิพาทเกี่ยวกับที่ดินระหว่างกรมธนารักษ์กับสำนักงานทรัพย์สิน-ส่วนพระมหากษัตริย์ ต้องรอผลชี้ขาดถึงที่สุดก่อนจึงจะสามารถทำสัญญาเช่าต่อกันได้ เมื่อจำเลยให้ ส. เข้าอยู่ในอาคารที่จองและเสียค่าเช่าให้แก่โจทก์ตลอดมาเป็นเวลาไม่ต่ำกว่า 10 ปี จนกระทั่งโจทก์มาฟ้องขับไล่ พฤติการณ์ดังกล่าวถือได้ว่าโจทก์และจำเลยไม่ถือเป็นข้อสาระสำคัญที่จะทำสัญญาเช่าต่อกันหรือไม่ข้อสำคัญน่าจะถือการเข้าอยู่ในอาคารที่จองด้วยเจตนาที่จะให้มีอายุการเช่า20 ปี การทำสัญญาจองอาคารไว้โดยยังไม่ทำสัญญาเช่าต่อกัน แต่ผู้จองและผู้รับจองก็ได้ปฏิบัติเสมือนหนึ่งมีการเช่าทรัพย์แล้ว จึงต้องถือเจตนาของคู่สัญญาเป็นข้อสำคัญ อายุการเช่าจึงสมควรเริ่มนับแต่วันที่ทำสัญญาจองอาคารพิพาทเป็นต้นไป