ฎีกาที่ 4306/2544

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินได้ระบุข้อตกลงเรื่องดอกเบี้ยไว้ในข้อ 2.2 ข้อตกลงดังกล่าวจึงเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท เมื่อเช็คฉบับลงวันที่ 9 มิถุนายนไม่สามารถเรียกเก็บเงินได้ จำเลยได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญามาครั้งหนึ่งแล้ว แสดงให้เห็นว่าจำเลยถือเอาข้อตกลงเรื่องดอกเบี้ยเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญาจะซื้อจะขายด้วย เมื่อธนาคารปฏิเสธการจ่ายเงินตามเช็คดังกล่าวซึ่งเป็นเช็คชำระดอกเบี้ยในงวดที่ 2โจทก์จึงตกเป็นผู้ผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 47883,47886, 47884, 4753, 4005, 4006, 3990, 55323, 3985, 75431,51345, 3687, 73622, 78270, 3986, 4015 และ 3675 ตำบลบางระมาดอำเภอตลิ่งชัน กรุงเทพมหานคร ให้แก่โจทก์โดยปลอดภาระติดพันใด ๆ พร้อมกับให้จำเลยชำระค่าธรรมเนียม ค่าอากร ค่าใช้จ่าย และค่าภาษีในการจดทะเบียนโอนที่ดินดังกล่าวและให้จำเลยรับเงินค่าที่ดินจำนวน246,860,000 บาท จากโจทก์ ให้จำเลยไถ่ถอนจำนองที่ดินดังกล่าว หากจำเลยเพิกเฉยให้โจทก์นำเงินค่าที่ดินที่เหลือชำระให้แก่ผู้รับจำนองเพื่อไถ่ถอนจำนองได้ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์วันละ 1,289,041.10 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ขายที่ดินให้แก่โจทก์ครบถ้วนจำเลยให้การ แก้ไขคำให้การ ฟ้องแย้งและแก้ไขคำฟ้องแย้งว่าโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหาย และไม่ได้รับความเสียหาย ขอให้ยกฟ้องโจทก์ไม่มีสิทธิอยู่อาศัยในที่ดินพิพาทของจำเลย จึงฟ้องแย้งขอให้ขับไล่โจทก์และบริวารออกจากที่ดินพิพาท ให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายเป็นดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ในต้นเงิน 256,860,000 บาท คิดเป็นดอกเบี้ยวันละ105,558 บาท นับแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2538 ไปจนกว่าจะส่งมอบที่ดินพิพาทคืนจำเลย ดอกเบี้ยถึงวันฟ้องเป็นเงิน 7,177,944 บาทโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ให้โจทก์และบริวารออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 47883, 47886, 47884, 4753, 4005, 4006, 3990, 45323,3985, 75431, 51345, 3687, 73622, 78270, 3986, 4015 และ 3675ตำบลบางระมาด อำเภอตลิ่งชัน กรุงเทพมหานครโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงตามที่คู่ความนำสืบรับกันฟังเป็นยุติว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจากจำเลยจำนวน 17 แปลง ในราคา 256,860,000 บาท วันทำสัญญาโจทก์ชำระเงินมัดจำเป็นเงิน 10,000,000 บาท ส่วนที่เหลือ 246,860,000 บาทโจทก์จะชำระในวันที่ 8 ธันวาคม 2538 ซึ่งเป็นวันเดียวกับที่โจทก์จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทจากจำเลย โจทก์ตกลงชำระดอกเบี้ยแก่จำเลยเป็นเงิน 18,463,775.34 บาท โดยชำระเป็นเช็คธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) สาขาตลิ่งชัน รวม 2 ฉบับ คือ ฉบับลงวันที่ 9 มิถุนายน 2538 และฉบับลงวันที่ 9 กันยายน 2538ฉบับละ 9,231,887.67 บาท ต่อมาเช็คดังกล่าวธนาคารปฏิเสธการจ่ายเงิน มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า การชำระดอกเบี้ยตามที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสาระสำคัญของสัญญาหรือไม่โดยโจทก์ฎีกาว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทระบุไว้ชัดว่าตกลงซื้อขายที่ดินราคา 256,860,000 บาท ข้อตกลงเรื่องดอกเบี้ยไม่ได้รวมอยู่ในราคาที่ดินแสดงว่าคู่สัญญาตกลงแยกเงินสองส่วนออกจากกันข้อตกลงเรื่องดอกเบี้ยไม่ใช่สาระสำคัญของสัญญา โจทก์ผิดนัดเฉพาะเรื่องดอกเบี้ย ไม่ได้ผิดนัดชำระราคาที่ดินจำเลยจึงไม่มีสิทธิเลิกสัญญานั้น เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.2ได้ระบุข้อตกลงเรื่องดอกเบี้ยไว้ในข้อ 2.2 ข้อตกลงดังกล่าวจึงเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท ซึ่งจากคำเบิกความของโจทก์ได้ความว่า เมื่อเช็คฉบับลงวันที่ 9 มิถุนายน 2538 ไม่สามารถเรียกเก็บเงินได้ จำเลยได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาตามเอกสารหมาย จ.22 มาครั้งหนึ่งแล้ว แสดงให้เห็นว่าจำเลยถือเอาข้อตกลงเรื่องดอกเบี้ยเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญาจะซื้อจะขายด้วยเมื่อธนาคารปฏิเสธการจ่ายเงินตามเช็คฉบับลงวันที่ 9 กันยายน 2538ซึ่งเป็นเช็คชำระดอกเบี้ยในงวดที่ 2 โจทก์จึงตกเป็นผู้ผิดสัญญาจำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังไม่ขึ้นส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า ในการเจรจาเลื่อนระยะเวลาชำระหนี้แก่จำเลยมีการบันทึกเฉพาะดอกเบี้ยงวดแรกเท่านั้น ไม่มีการระบุเรื่องการผิดนัดในเงินดอกเบี้ยงวดหลังแสดงว่าจำเลยมิได้ถือเอาระยะเวลาชำระหนี้ดอกเบี้ยเป็นสาระสำคัญนั้น เห็นว่า ตามบันทึกเอกสารหมาย จ.24 ระบุในหมายเหตุว่า "คู่สัญญาตกลงกันให้ดอกเบี้ยงวดวันที่ 9 กันยายน2538 นั้น ผู้จะขายตกลงนำเช็คไปเข้าในวันที่ 24 กันยายน 2538" บันทึกดังกล่าวเป็นเพียงข้อตกลงให้จำเลยเลื่อนการนำเช็คไปเรียกเก็บเงินเป็นวันที่ 24 กันยายน 2538 เท่านั้น กำหนดระยะเวลาชำระเงินจึงยังคงมีอยู่ เมื่อข้อเท็จจริงฟังว่าข้อตกลงเรื่องดอกเบี้ยเป็นสาระสำคัญของสัญญาจะซื้อจะขายกำหนดระยะเวลาชำระดอกเบี้ยจึงเป็นสาระสำคัญด้วย ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน"พิพากษายืน