ฎีกาที่ 4416/2541

ทางจำเป็นเกิดขึ้นโดยอำนาจของกฎหมายและเป็นทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ต้องจดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ทางจำเป็นจึงเป็นสิทธิที่มีอยู่เหนือทรัพย์สินและสามารถใช้ยันแก่บุคคลทั่วไป
ทางจำเป็นรายพิพาทเจ้าของเดิมในที่ดินโฉนดเลขที่ 5854มีสิทธิใช้ผ่านออกไปสู่ทางสาธารณะได้ และโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่5853 ซึ่งล้อมอยู่ได้รับเงินค่าใช้ทางจำเป็นจากเจ้าของที่ดินที่ใช้ทางจำเป็นไปแล้วโดยโจทก์ตกลงจะไม่เรียกร้องค่าใช้ทางจำเป็นจากเจ้าของที่ดินเดิมหรือจากผู้ที่อยู่อาศัยในบ้านซึ่งปลูกในที่ดินโฉนดเลขที่ 5854 อีกตามสัญญาประนีประนอมยอมความซึ่งศาลมีคำพิพากษาตามยอมแล้ว กรณีเช่นนี้จำเลยผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่5854 ย่อมได้มาซึ่งทรัพยสิทธิทางจำเป็น จึงรับโอนทั้งสิทธิและหน้าที่จากเจ้าของที่ดินเดิม แม้จำเลยในคดีนี้ไม่ได้เป็นคู่ความในคดีก่อน แต่เมื่อจำเลยได้รับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 5854 มาจากจำเลยในคดีเดิม จำเลยจึงมิใช่บุคคลภายนอก โจทก์และจำเลยจึงต้องผูกพันโดยคำพิพากษาในคดีก่อนด้วยกัน โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องเรียกค่าใช้ทางจำเป็นจากจำเลยอีก
ข้อบังคับของอาคารชุดโจทก์ระบุให้เจ้าของบ้านและบริวารหรือผู้มีสิทธิอยู่อาศัยในบ้านซึ่งตั้งอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 5854 มีสิทธิใช้ทางเข้าออกซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางร่วมกับเจ้าของรวม แต่ต้องเฉลี่ยค่าใช้จ่ายและค่าบำรุงรักษาในการใช้ประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลางดังกล่าวด้วย แม้จำเลยเป็นเจ้าของบ้านพร้อมที่ดินโฉนดเลขที่ 5854 แต่จำเลยเป็นบุคคลภายนอก มิใช่เจ้าของรวมในอาคารชุดโจทก์ ทั้งการใช้ทางจำเป็นของจำเลยก็เป็นไปโดยอำนาจของกฎหมาย จำเลยจึงไม่ต้องผูกพันปฏิบัติตามข้อบังคับดังกล่าวข้างต้นของโจทก์