ฎีกาที่ 5331/2538

โจทก์จำเลยตกลงจะซื้อขายที่ดินกันตามเอกสารหมายจ.1โดยโจทก์วางเงินมัดจำในวันทำสัญญาจำนวนหนึ่งและมีข้อตกลงว่าอีก5วันต่อมาจะมีการวางมัดจำเพิ่มเติมรวมทั้งจะทำหนังสือกันอีกครั้งเพื่อระบุรายละเอียดต่างๆได้แก่การชำระเงินส่วนที่เหลือการกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองค่าภาษีค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการโอนการขนย้ายบ้านและการรื้อถอนทรัพย์ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินการกำหนดค่าปรับในกรณีผิดสัญญาข้อตกลงเกี่ยวกับการที่จะเข้าไปทำประโยชน์รวมทั้งหากที่ดินที่จะซื้อขายมีเนื้อที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงโดยจะทำเป็นหนังสือให้ทนายความเป็นผู้ทำสัญญาเพิ่มเติมข้อตกลงตามเอกสารดังกล่าวจึงไม่ใช่หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา366วรรคสองส่วนการที่โจทก์วางมัดจำแก่จำเลยแล้วนั้นเมื่อคู่สัญญากำหนดจะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโดยวิธีทำเป็นหนังสือก็ต้องเป็นไปตามเจตนาของคู่สัญญาจะนำเอาวิธีอื่นเช่นการวางเงินมัดจำมาวินิจฉัยว่าเป็นข้อตกลงจะซื้อจะขายกันแล้วโดยบริบูรณ์หาได้ไม่

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยตกลงทำสัญญาจะขายที่ดินให้โจทก์โดยจำเลยรับมัดจำไปจากโจทก์ในวันทำสัญญา 10,000 บาท และจะรับเงินมัดจำจากโจทก์อีก 2,500,000 บาท เมื่อถึงวันนัดจำเลยไม่ยอมรับเงินมัดจำเพิ่มและไม่ยอมทำสัญญามัดจำตามที่ตกลงไว้ ขอให้บังคับจำเลยโอนที่ดินพิพาทและรับเงินค่าที่ดินจากโจทก์จำเลยให้การว่า ยังไม่ได้ทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายกันและไม่เคยได้รับเงินจากโจทก์ ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้น พิพากษายก ฟ้องโจทก์ อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนโจทก์ ฎีกาศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์ได้วางเงินมัดจำ 10,000 บาทแก่จำเลยแล้ว แล้ววินิจฉัยว่า ปัญหาว่า จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทแล้วหรือไม่ เห็นว่า โจทก์เบิกความตอบทนายจำเลยถามค้านว่า "ในวันที่ 25 กันยายน 2531 มีการตกลงกันว่าให้โจทก์นำเงินมัดจำมาวางเพิ่มให้ครบ 2,500,000 บาท ภายในวันที่30 กันยายน 2531 และมีการตกลงกันว่าจะทำหนังสือสัญญากันอีกครั้งหนึ่งโดยระบุรายละเอียดต่าง ๆ กันภายในวันที่ 30 กันยายน2531 พร้อมกับวางเงินมัดจำเพิ่ม เงื่อนไขที่จะต้องระบุเพิ่มคือระบุเกี่ยวกับการวางเงินมัดจำเพิ่ม การชำระเงินส่วนที่เหลือการกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครอง ค่าภาษี ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการโอน การขนย้ายบ้านและการรื้อถอนทรัพย์สินซึ่งปลูกอยู่ในที่ดิน การกำหนดค่าปรับในกรณีผิดสัญญา ข้อตกลงเกี่ยวกับการที่จะเข้าไปทำประโยชน์ รวมทั้งหากที่ดินที่จะซื้อขายนี้มีเนื้อที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงก็จะมาคุยกันวันที่ 30 กันยายน 2531โดยจะทำเป็นหนังสือให้นายประสิทธิ์ทนายความเป็นผู้ทำสัญญาเพิ่มเติม โดยโจทก์มีความต้องการที่จะทำสัญญาให้รัดกุมและแน่นอนยิ่งขึ้น" ดังนี้ ข้อตกลงตามเอกสารดังกล่าว จึงไม่ใช่หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 366 วรรคสอง ซึ่งบัญญัติว่า "ถ้าได้ตกลงกันว่า สัญญาอันมุ่งจะทำนั้นต้องทำเป็นหนังสือไซร้ เมื่อกรณีเป็นที่สงสัยท่านเห็นว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันจนกว่าจะได้ทำขึ้นเป็นหนังสือ"ส่วนการที่โจทก์วางมัดจำแก่จำเลยแล้ว 10,000 บาท เมื่อคู่สัญญากำหนดจะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทโดยวิธีทำเป็นหนังสือก็ต้องเป็นไปตามเจตนาของคู่สัญญาจะนำเอาวิธีอื่น เช่น การวางเงินมัดจำ มาวินิจฉัยว่าเป็นข้อตกลงจะซื้อจะขายกันแล้วโดยบริบูรณ์หาได้ไม่พิพากษายืน