ฎีกาที่ 5466/2539

สิทธิเช่าซื้อที่ดินพร้อมอาคารของจำเลยที่มีอยู่ต่อการเคหะแห่งชาติเป็นทรัพย์สินชนิดหนึ่งที่สามารถซื้อขายกันได้ข้อตกลงซื้อขายสิทธิดังกล่าวแม้ไม่ทำเป็นหนังสือแต่โจทก์ชำระหนี้เนื่องในการซื้อขายแก่จำเลยบ้างแล้วมีผลผูกพันระหว่างจำเลยผู้ขายกับโจทก์ผู้ซื้อตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา456วรรคสองโจทก์มีอำนาจฟ้องให้จำเลยไปทำการโอนสิทธิดังกล่าวแก่โจทก์ได้

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ตกลงโอนขายสิทธิการเช่าซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 199433 พร้อมอาคารเลขที่ 99/541 ซอย 8 ก. ที่จำเลยทำไว้กับการเคหะแห่งชาติให้แก่โจทก์ โจทก์ได้ผ่อนชำระไปแล้วเป็นเงิน62,000 บาท เมื่อประมาณเดือนตุลาคม 2533 โจทก์ประสงค์จะขอรับโอนสิทธิการเช่าซื้อ จึงได้แจ้งให้จำเลยไปโอนสิทธิการเช่าซื้อให้แก่โจทก์และรับชำระราคาสิทธิการเช่าซื้อในส่วนที่ค้างชำระอยู่ในวันที่ 29 พฤศจิกายน 2533 ณ สำนักงานการเคหะแห่งชาติ แต่จำเลยผิดนัดไม่ไปตามกำหนด ขอให้บังคับจำเลยไปทำการโอนสิทธิการเช่าซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 199433 พร้อมอาคารเลขที่ 99/541 ซอย 8 ก.ที่จำเลยได้ทำสัญญาเช่าซื้อไว้กับการเคหะแห่งชาติให้แก่โจทก์หากจำเลยไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนหากโจทก์ไม่ได้รับโอนสิทธิการเช่าซื้อที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าวเพราะเหตุจำเลยได้ปฏิบัติผิดสัญญาเช่าซื้ออันเป็นเหตุให้การเคหะแห่งชาติบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อแก่จำเลย หรือโจทก์ไม่ได้รับโอนสิทธิการเช่าซื้อด้วยประการใด ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 303,127 บาทจำเลยให้การว่า โจทก์ผิดสัญญาไม่สามารถชำระราคาครบถ้วนภายในกำหนดและไม่สามารถผ่อนชำระค่าเช่าซื้อเดือนละ 2,917 บาทแทนจำเลย จำเลยจึงบอกเลิกข้อตกลงและริบเงินที่โจทก์จ่ายให้แก่จำเลยไว้ทั้งหมด โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องให้โอนสิทธิการเช่าซื้อที่ดินและอาคารพิพาท และไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายใด ๆ จากจำเลยขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้น พิพากษายก ฟ้องโจทก์โจทก์ อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนโจทก์ ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 199433 พร้อมอาคารเลขที่ 99/541 ซอย 8 ก. หมู่ที่ 11 ถนนกรุงเทพ-กรีฑา แขวงประเวศเขตประเวศ กรุงเทพมหานคร กับการเคหะแห่งชาติตั้งแต่วันที่6 มิถุนายน 2524 ตกลงชำระค่าเช่าซื้องวดละเดือนเดือนละ 2,900 บาทรวม 180 งวด ตามสัญญาเช่าซื้อเอกสารหมาย จ.4 ต่อมาจำเลยตกลงขายสิทธิการเช่าซื้อที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าวแก่โจทก์เป็นเงิน303,127 บาท โดยจำเลยตกลงให้โจทก์ผ่อนส่งเงินดังกล่าวในกำหนดระยะเวลาหนึ่ง ซึ่งโจทก์ได้ผ่อนชำระให้จำเลยแล้วเป็นเงิน 62,000 บาทแต่ข้อตกลงดังกล่าวไม่ได้ทำเป็นหนังสือ มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์และคำแก้ฎีกาของจำเลยก่อนว่าข้อตกลงระหว่างโจทก์จำเลยดังกล่าวต้องทำเป็นหนังสือหรือไม่ ปัญหานี้ศาลฎีกาโดยมติที่ประชุมใหญ่เห็นว่า แม้ข้อตกลงดังกล่าวจะเป็นการตกลงเพื่อให้โจทก์เข้าไปสวมสิทธิของจำเลยที่มีอยู่ต่อการเคหะแห่งชาติในการที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารต่อไปก็ตาม แต่โจทก์ก็มิได้ฟ้องบังคับให้การเคหะแห่งชาติโอนที่ดินพร้อมอาคารให้แก่โจทก์อันจะต้องอยู่ในบังคับเรื่องการโอนสิทธิ โจทก์ฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยเกี่ยวกับสิทธิเช่าซื้อที่ดินพร้อมอาคารของการเคหะแห่งชาติ ซึ่งสิทธิเช่าซื้อดังกล่าวเป็นทรัพย์สินชนิดหนึ่งที่สามารถซื้อขายกันได้ข้อตกลงดังกล่าวจึงเป็นการซื้อขายสิทธิ แม้ไม่ทำเป็นหนังสือ แต่ก็ได้มีการชำระหนี้เนื่องในการซื้อขายนี้กันบ้างแล้ว อันมีผลผูกพันระหว่างจำเลยผู้ขายกับโจทก์ผู้ซื้อโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องตามข้อตกลงดังกล่าว ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังขึ้น"พิพากษากลับ ให้จำเลยไปทำการโอนสิทธิการเช่าซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 199433 พร้อมอาคารเลขที่ 99/541 ซอย 8 ก. หมู่ที่ 11ถนนกรุงเทพ-กรีฑา แขวงประเวศ เขตประเวศ กรุงเทพมหานครที่จำเลยได้ทำสัญญาเช่าซื้อไว้กับการเคหะแห่งชาติให้โจทก์โดยให้โจทก์ชำระเงินที่ยังค้างอยู่จำนวน 241,127 บาท กับเงินค่าเช่าซื้อรายเดือนที่จำเลยชำระแก่การเคหะแห่งชาติแล้วเดือนละ2,900 บาท ตั้งแต่เดือนกันยายน 2531 จนถึงเดือนที่มีการโอนสิทธิการเช่าซื้อแก่จำเลย หากจำเลยไม่ไปทำการโอนสิทธิการเช่าซื้อดังกล่าว ให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทน และหากจำเลยไม่สามารถโอนสิทธิการเช่าซื้อให้โจทก์ได้ไม่ว่าด้วยเหตุใด ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน 62,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันที่ 29 พฤศจิกายน 2533เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ