ฎีกาที่ 5672/2539

โจทก์กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุดโดยโจทก์ตกลงจะซื้อห้องชุดจากจำเลย1ห้องพร้อมระเบียงหน้าห้องชุดเพื่อโจทก์ใช้พักผ่อนและจำเลยได้แสดงเจตนาชัดแจ้งในขณะทำสัญญาว่าจำเลยไม่มีความประสงค์จะใช้ระเบียงดังกล่าวเป็นทรัพย์ส่วนกลางโจทก์เป็นผู้ที่จะใช้ประโยชน์ในระเบียงดังกล่าวเท่านั้นดังนี้ระเบียงพิพาทที่จำเลยทำสัญญาโอนให้แก่โจทก์จึงไม่ใช่ทรัพย์ในอาคารชุดที่มีไว้เพื่อให้ผู้ที่เป็นเจ้าของห้องชุดทั้งหมดหรือทุกคนในตัวอาคารใช้ประโยชน์ได้ร่วมกันไม่เป็นทรัพย์ส่วนกลางตามพระราชบัญญัติอาคารชุดพ.ศ.2522มาตรา15(4)(6)และ(7)ข้อตกลงจะซื้อจะขายระเบียงพิพาทจึงหาต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายหรือขัดต่อกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนไม่

โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 4 มิถุนายน 2534 จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดกับโจทก์ โดยตกลงให้โจทก์ได้ใช้ประโยชน์ในระเบียงซึ่งตั้งอยู่ชั้นที่ 24 เนื้อที่ประมาณ 34ตารางเมตร เพื่อการพักผ่อนได้แต่เพียงผู้เดียว ในราคารวมทั้งสิ้น 6,435,870 บาท และตกลงขายที่จอดรถในโครงการให้โจทก์เพิ่มขึ้นอีก 1 คัน ในราคา 120,000 บาท โจทก์ตกลงซื้อ และในวันทำสัญญาจำเลยจัดให้โจทก์เข้าทำสัญญากับบริษัทพีคเดคคอร์เรเตอร์ จำกัด เป็นผู้ตกแต่งห้องชุดและควบคุมงานเป็นเงิน 2,758,230 บาท โดยอ้างว่าเพื่อให้การก่อสร้างและติดตั้งวัสดุอุปกรณ์ตกแต่งห้องชุดเป็นไปตามมาตรฐาน โจทก์ได้ชำระเงินให้จำเลยตรงตามงวดเป็นเงิน 3,091,500 บาท และได้ชำระค่าตกแต่งห้องชุดเป็นเงิน 1,273,500 บาท ระหว่างรอรับโอนพร้อมชำระเงินส่วนที่เหลือ จำเลยมีหนังสือแจ้งโจทก์ว่า ไม่อาจให้โจทก์ได้ใช้ประโยชน์ในระเบียงเป็นส่วนตัวได้ เพราะได้จดทะเบียนเป็นทรัพย์ส่วนกลางแล้ว โจทก์ถือว่าจำเลยผิดสัญญา จึงบอกเลิกสัญญาแก่จำเลย จำเลยต้องรับผิดคืนเงินพร้อมดอกเบี้ย ขอให้บังคับจำเลยใช้เงินจำนวน 5,385,358.21 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงิน 4,365,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยให้การและแก้ไขคำให้การว่าจำเลยไม่ได้ผิดสัญญาการที่จำเลยไม่สามารถให้โจทก์ใช้ระเบียงได้แต่เพียงผู้เดียวเนื่องจากเจ้าพนักงานที่ดินไม่ดำเนินการให้อ้างว่าเป็นข้อตกลงที่ขัดต่อพระราชบัญญัติอาคารชุด เพราะระเบียบถือเป็นทรัพย์สินส่วนกลาง จำเลยจึงไม่ต้องคืนเงินให้โจทก์ และเงินที่โจทก์ชำระแก่บริษัทพีคเดคเคอร์เรเตอร์ จำกัด เป็นการชำระแก่บุคคลอื่น จำเลยไม่ต้องรับผิด ข้อตกลงแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยถือเป็นสาระสำคัญและมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนเป็นโมฆะ เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี และเป็นเบี้ยปรับที่สูงเกินไปขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 200,000 บาท,120,000 บาท, 445,000 บาท, 391,000 บาท, 387,000 บาท387,000 บาท 387,000 บาท และ 387,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันที่ 29 พฤษภาคม 2534, วันที่5 กรกฎาคม 2534, วันที่ 7 มิถุนายน 2534 วันที่ 3 กรกฎาคม 2534,วันที่ 1 สิงหาคม 2534, วันที่ 3 กันยายน 2534, วันที่ 2 ตุลาคม2534, วันที่ 1 พฤศจิกายน 2534 และวันที่ 6 สิงหาคม (ที่ถูกเป็นธันวาคม) 2534 ตามลำดับ เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ดอกเบี้ยส่วนนี้คำนวณถึงวันฟ้องไม่เกิน 730,372.67 บาท และให้จำเลยชำระเงินจำนวน 213,500 บาท, 212,000 บาท 212,000 บาท212,000 บาท, 212,000 บาท และ 212,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 3 กรกฎาคม 2534, วันที่1 สิงหาคม 2534, วันที่ 3 กันยายน 2534, วันที่ 2 ตุลาคม 2534,วันที่ 1 พฤศจิกายน 2534 และวันที่ 6 ธันวาคม 2534 ตามลำดับเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนจำเลย ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าโจทก์จำเลยได้ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุดซึ่งจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยโจทก์ตกลงซื้อห้องชุด ชั้นที่ 24 จากจำเลยจำนวน 1 ห้อง พร้อมระเบียงหน้าห้องชุดเพื่อโจทก์ใช้เป็นที่พักผ่อนได้เพียงผู้เดียว รายละเอียดปรากฎตามสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุด แผนผังและบันทึกข้อตกลงแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดเอกสารหมาย จ.5คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยข้อแรกว่า บันทึกข้อตกลงแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทเป็นโมฆะหรือไม่โดยจำเลยฎีกาว่า ตามข้อตกลงแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทในคดีนี้ จำเลยทำสัญญาจะขายห้องชุดพร้อมระเบียบให้แก่โจทก์ด้วย ระเบียงที่ว่านี้จำเลยไม่สามารถโอนให้แก่โจทก์ได้ เพราะเป็นทรัพย์ส่วนกลางตามพระราชบัญญัติอาคารชุดพ.ศ. 2522 มาตรา 15(4)(6) และ (7) ข้อตกลงดังกล่าวมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายและขัดต่อกฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชนจึงตกเป็นโมฆะนั้น เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522มาตรา 15 บัญญัติ ว่า "ทรัพย์สินต่อไปนี้ให้ถือเป็นทรัพย์ส่วนกลาง(4) อาคารหรือส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน (6) สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด (7) ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน" จะเห็นได้ว่า ทรัพย์ที่จะถือว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลางตามที่ระบุไว้ในมาตรา 15(4) (6) และ (7) ดังกล่าว ข้างต้นจะต้องเป็นทรัพย์ในอาคารชุดที่มีไว้เพื่อให้ผู้ที่เป็นเจ้าของห้องชุดทั้งหมดหรือทุกคนในตัวอาคารใช้ประโยชน์ได้ร่วมกันแต่ระเบียงพิพาทที่จำเลยขายพร้อมห้องชุดให้แก่โจทก์ตามสัญญาในคดีนี้ปรากฎว่าจำเลยได้แสดงเจตนาชัดแจ้งในขณะทำสัญญาว่าจำเลยไม่มีความประสงค์จะให้ระเบียงพิพาทเป็นทรัพย์ส่วนกลางและผู้ที่จะใช้ประโยชน์ในระเบียงพิพาทคงมีเฉพาะโจทก์เท่านั้นเองเพราะฉะนั้นระเบียงพิพาทที่จำเลยทำสัญญาตกลงโอนให้แก่โจทก์ตามบันทึกข้อตกลงแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดเอกสารหมาย จ.5 จึงไม่ใช่ทรัพย์ส่วนกลางตามพระราชบัญญัติอาคารชุดตามที่จำเลยอ้างแต่ประการใด นอกจากนี้นายศิริชัยจิตตวณิชย์ เจ้าหน้าที่ที่ดินรู้รับจดทะเบียนอาคารชุดคดีนี้พยานจำเลยก็ยังได้ตอบคำถามค้านทนายโจทก์ว่า ในการจดทะเบียนอาคารชุดโดยให้ระเบียงทุกชั้นเป็นทรัพย์ส่วนกลางนั้นเป็นความประสงค์ของจำเลยหากจำเลยไม่ประสงค์จะให้ระเบียงทุกชั้นเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ทางสำนักงานที่ดินก็สามารถจดทะเบียนอาคารชุดให้แก่จำเลยได้ ซึ่งก็เป็นการสนับสนุนให้เห็นว่าระเบียงของแต่ละชั้นไม่ใช่ทรัพย์ส่วนกลางตามกฎหมายดังกล่าวข้างต้น ส่วนที่นายศิริชัยตอบคำถามติงทนายจำเลยว่าโดยปกติทั่วไป หากอาคารชุดแต่ละชั้นมีห้องพักหลายห้อง ระเบียงจะถือเป็นทรัพย์ส่วนกลางซึ่งเป็นไปตามระเบียงของสำนักงานที่ดินแต่ระเบียบดังกล่าวมิใช่กฎหมายจึงไม่จำต้องปฏิบัติตามโดยเคร่งครัด จากเหตุผลดังที่ได้วินิจฉัยมาแล้วจะเห็นได้ว่าบันทึกข้อตกลงแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดเอกสารหมาย จ.5 หาได้ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายหรือขัดต่อกฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนแต่อย่างใดไม่ จึงไม่เป็นโมฆะ ฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน