ฎีกาที่ 5678/2545

จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินให้แก่โจทก์ในราคา 60 ล้านบาทเศษ โดยมีข้อตกลงว่า โจทก์วางมัดจำในวันทำสัญญาไว้ 2 ล้านบาท และจะจ่ายเงินอีก16 ล้านบาทเศษในอีก 8 เดือน ซึ่งเป็นวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ส่วนจำนวนที่เหลืออีกประมาณ 42 ล้านบาท โจทก์จะชำระเป็นตั๋วสัญญาใช้เงินซึ่งมีกำหนดใช้เงินหลังจากที่โอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 1 ปีเศษ โดยในสัญญามิได้ระบุว่าตั๋วสัญญาใช้เงินที่โจทก์ต้องชำระนั้นต้องให้ธนาคารเป็นผู้อาวัลด้วย กรณีเช่นนี้ศาลจำต้องค้นหาเจตนาที่แท้จริงของโจทก์และจำเลยให้เป็นไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 368 และในการตีความการแสดงเจตนานั้นต้องเพ่งเล็งถึงเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าถ้อยคำสำนวนหรือตัวอักษรตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 171 ด้วย เมื่อโจทก์ซึ่งมีฐานะทางเศรษฐกิจดีกว่าจำเลยย่อมมีอำนาจต่อรองในการทำสัญญามากกว่าจำเลย จำเลยจะได้รับเงินที่เหลืออีก 42 ล้านบาทเศษเป็นตั๋วสัญญาใช้เงินหลังจากทำสัญญาแล้วถึง2 ปี ดังนั้น การที่ตั๋วสัญญาใช้เงินที่โจทก์นำมามอบให้แก่จำเลยไม่มีอาวัลของธนาคารย่อมทำให้จำเลยไม่มีหลักประกันว่าจะได้รับเงินเมื่อตั๋วสัญญาใช้เงินถึงกำหนด ประกอบกับหลังทำสัญญาโจทก์ขอกู้เงินจากธนาคารเพื่อลงทุนในโครงการสำหรับที่ดินที่ทำสัญญากับจำเลยนี้รวม 155 ล้านบาท เพื่ออาวัลตั๋วสัญญาใช้เงิน 43 ล้านบาท ซึ่งเท่ากับจำนวนตามตั๋วสัญญาใช้เงินในคดีนี้ อันแสดงให้เห็นว่าในทางปฏิบัติและปกติประเพณีของการซื้อขายที่ดินที่มีราคาสูง หากผู้จะซื้อที่ดินจะต้องออกตั๋วสัญญาใช้เงินเพื่อชำระค่าที่ดินผู้ออกตั๋วจะต้องให้ธนาคารอาวัลตั๋วสัญญาใช้เงินดังกล่าวด้วย ประเพณีเช่นนี้แม้มิได้เขียนไว้ในสัญญาก็ต้องถือว่าเป็นข้อตกลงที่คู่สัญญาจะต้องปฏิบัติโดยปริยาย การที่โจทก์ออกตั๋วสัญญาใช้เงินชำระราคาที่ดินให้แก่จำเลยโดยไม่มีอาวัลของธนาคาร จำเลยย่อมมีสิทธิปฏิเสธไม่ยอมรับชำระหนี้ด้วยตั๋วสัญญาใช้เงินนั้นได้ ถือไม่ได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา

โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า เมื่อวันที่ 21 พฤศจิกายน 2537 จำเลยในฐานะส่วนตัวและในฐานะเป็นผู้จัดการมรดกของนางทองอินทร์ แชร์ศรี ตกลงทำสัญญาจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 19564 เนื้อที่ 9 ไร่ โฉนดเลขที่ 1124 เนื้อที่ 11 ไร่ 2 งาน 62 ตารางวาและโฉนดเลขที่ 1127 เนื้อที่ 15 ไร่ 90 ตารางวา รวมเนื้อที่ 35 ไร่ 3 งาน 52 ตารางวาให้แก่โจทก์ในราคาตารางวาละ 4,250 บาท รวมเป็นเงิน 60,996,000 บาท ในวันทำสัญญาโจทก์วางเงินมัดจำ 2,000,000 บาท ราคาที่เหลือแบ่งชำระเป็น 2 ส่วน ส่วนแรกจำนวน 16,300,000 บาท ส่วนที่ 2 ออกเป็นตั๋วสัญญาใช้เงินลงวันที่ 21 พฤศจิกายน2539 จำนวน 42,696,000 บาท ตกลงชำระเงินส่วนที่เหลือในวันที่ 21 กรกฎาคม 2538ซึ่งเป็นวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน จำเลยยอมส่งมอบการครอบครองที่ดินที่ซื้อขายให้แก่โจทก์ตั้งแต่วันทำสัญญาเพื่อให้เข้าทำประโยชน์และพัฒนาที่ดิน จำเลยมีหน้าที่รังวัดแบ่งแยกที่ดินกับให้ผู้ที่อาศัยอยู่ในที่ดินขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินให้เสร็จสิ้นภายในเดือนมิถุนายน 2538 ต่อมาเมื่อถึงกำหนดวันโอน โจทก์ได้เตรียมเงินสดกับตั๋วสัญญาใช้เงินไปที่สำนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรสาคร สาขากระทุ่มแบน เพื่อรับโอนที่ดินและชำระราคาให้แก่จำเลย แต่จำเลยไม่ได้ดำเนินการให้ผู้อาศัยพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินและไม่ยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ จึงเป็นการผิดสัญญา ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยดำเนินการให้ผู้ที่อยู่บนที่ดินตามโฉนดเลขที่19564, 1124 และ 1127 ตำบลแคราย (ปลายคลองกระทุ่มแบน) อำเภอกระทุ่มแบนจังหวัดสมุทรสาคร ขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารทั้งหมดออกจากที่ดินดังกล่าวให้แล้วเสร็จและให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้ง 3 แปลงดังกล่าวแก่โจทก์โดยปลอดจากภาระติดพันใด ๆ ทั้งสิ้น พร้อมรับเงินค่าจะซื้อจะขายที่ดินส่วนที่เหลือจากโจทก์เป็นเงินสดจำนวน 16,300,000 บาท และเป็นตั๋วสัญญาใช้เงินมีกำหนดชำระเงินในวันที่ 21พฤศจิกายน 2539 อีกจำนวน 42,696,000 บาท หากจำเลยไม่ปฏิบัติให้ถือเอาตามคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทน ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงินจำนวน158,032,266 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นค่าปรับรายวันตาม (1)(3)(4) และ (5)ในอัตราวันละ 130,000 บาท และใช้ค่าเสียหายตาม (8) ในอัตราเดือนละ 52,000 บาทนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะได้ปฏิบัติตามคำขอท้ายฟ้องข้างต้นจำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์ตามเอกสารท้ายคำฟ้องหมายเลข 2 แต่การแสดงเจตนาในการทำสัญญาดังกล่าวเป็นการแสดงเจตนาโดยสำคัญผิดในเรื่องเงินที่โจทก์จะต้องชำระงวดสุดท้ายที่ระบุในสัญญาว่า "ผู้จะซื้อตกลงชำระเป็นตั๋วสัญญาใช้เงินให้ผู้จะขาย" จำเลยสำคัญผิดว่าเป็นตั๋วสัญญาใช้เงินที่ธนาคารรับรองแล้ว มิใช่ตั๋วสัญญาใช้เงินที่โจทก์ออกให้มาลอย ๆ โดยไม่มีธนาคารรับรองดังที่โจทก์นำมาในวันจดทะเบียน ซึ่งถ้าจำเลยทราบในขณะทำสัญญาว่าโจทก์จะนำตั๋วสัญญาใช้เงินที่ไม่มีธนาคารรับรองมาชำระ จำเลยก็จะไม่ทำสัญญากับโจทก์เพราะจำเลยจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้โจทก์ไปก่อน แต่การชำระเงินโดยตั๋วสัญญาใช้เงินที่ไม่มีธนาคารรับรองเท่ากับจำเลยไม่มีหลักประกันในการที่โจทก์จะใช้เงินให้จำเลยตามตั๋วสัญญาใช้เงินนั้น ซึ่งในการซื้อขายที่ดินโดยทั่วไปที่มีการชำระเงินด้วยตั๋วสัญญาใช้เงินนั้นจะต้องให้ธนาคารรับรองตั๋วสัญญาใช้เงินนั้นด้วยทุกราย ยิ่งเงินงวดสุดท้ายมีจำนวนถึง 42,696,000 บาท ไม่มีผู้ขายรายใดที่จะรับตั๋วสัญญาใช้เงินที่ไม่มีธนาคารรับรองอย่างแน่นอน สัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงตกเป็นโมฆะตามกฎหมาย คู่สัญญาจะต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมโดยจำเลยจะคืนเงินมัดจำที่รับจากโจทก์ทั้งหมด และโจทก์จะต้องไม่มายุ่งเกี่ยวกับที่ดินของจำเลยอีกต่อไป จำเลยมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายใด ๆ จากจำเลยเหตุที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่จะซื้อจะขายกันไม่ได้นั้นเนื่องมาจากโจทก์ไม่ยอมออกตั๋วสัญญาใช้เงินโดยให้ธนาคารรับรองตั๋วเพื่อชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือให้จำเลย จำเลยมิได้จงใจที่จะไม่ปฏิบัติตามสัญญากับโจทก์ จำเลยพร้อมที่จะจดทะเบียนโอนที่ดินให้โจทก์ถ้าโจทก์ชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือเป็นตั๋วสัญญาใช้เงินที่มีธนาคารรับรองตั๋วเงินนั้นแล้วเมื่อจำเลยมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายหรือเบี้ยปรับใด ๆจากจำเลย ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษากลับเป็นว่า ให้จำเลยในฐานะส่วนตัวและในฐานะผู้จัดการมรดกของนายทองอินทร์ แชร์ศรี จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามโฉนดเลขที่ 19564, 1124 และ 1127 ตำบลแคราย (ปลายคลองกระทุ่มแบน) อำเภอกระทุ่มแบน จังหวัดสมุทรสาคร ให้แก่โจทก์โดยปลอดภาระติดพัน หากจำเลยไม่ปฏิบัติให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย แต่ทั้งนี้ต่อเมื่อจำเลยได้รับเงินค่าจะซื้อจะขายที่ดินส่วนที่เหลือจากโจทก์จำนวน 16,300,000 บาท และเป็นตั๋วสัญญาใช้เงินมีกำหนดใช้เงินในวันที่ 21 พฤศจิกายน 2539 จำนวนเงิน 42,696,000บาท แต่เมื่อตั๋วสัญญาใช้เงินดังกล่าวถึงกำหนดใช้เงินแล้ว จึงให้โจทก์ชำระเป็นเงินสดตอบแทนจำเลย และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์เป็นเงิน 3,000,000 บาท โดยให้โจทก์หักกลบเอาจากจำนวนเงินค่าที่ดินที่โจทก์ต้องชำระให้แก่จำเลยดังกล่าว กับให้จำเลยดำเนินการให้ผู้ที่อยู่อาศัยในที่ดินดังกล่าวขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารทั้งหมดออกไปจากที่ดินดังกล่าว หากจำเลยไม่ดำเนินการ ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์วันละ 5,000 บาท นับแต่วันครบกำหนดระยะเวลาตามคำบังคับเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารทั้งหมดออกไปจากที่ดินดังกล่าวเสร็จสิ้นโจทก์และจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 21 พฤศจิกายน2537 จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินรวม 3 แปลง เนื้อที่ 35 ไร่ 3 งาน 52 ตารางวา ซึ่งตั้งอยู่ที่ตำบลแคราย (ปลายคลองกระทุ่มแบน) อำเภอกระทุ่มแบน จังหวัดสมุทรสาครให้แก่โจทก์ในราคา 60,996,000 บาท โดยโจทก์วางมัดจำในวันทำสัญญา 2,000,000บาท ตกลงจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้ง 3 แปลงภายในวันที่ 21 กรกฎาคม2538 หรือเมื่อโจทก์ได้กำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและแจ้งให้จำเลยทราบตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.20 แต่เมื่อถึงวันที่ 21 กรกฎาคม 2538 ซึ่งเป็นวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท โจทก์กับจำเลยได้ยื่นคำขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมหลักฐานการโอนตามเอกสารหมาย จ.25 ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรสาคร สาขากระทุ่มแบน ตามระเบียบ แต่ผลสุดท้ายจำเลยไม่ยอมจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์โดยอ้างว่าตั๋วสัญญาใช้เงินที่โจทก์ชำระเป็นค่าที่ดินจำนวน 42,696,000 บาท ธนาคารไม่ได้อาวัลตั๋วสัญญาใช้เงินดังกล่าวมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์และจำเลยว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ และต้องชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์หรือไม่เพียงใด เห็นว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามเอกสารหมาย จ.20 มีใจความว่าข้อ 1. ที่ดินพิพาทตกลงซื้อขายกันตารางวาละ 4,250 บาท เป็นเงินทั้งสิ้น 60,996,000 บาท ข้อ 2. ผู้จะซื้อวางมัดจำในวันทำสัญญา 2,000,000 บาท ข้อ 3. ผู้จะซื้อตกลงจะชำระเงินจำนวน 16,300,000บาท ให้ผู้จะขายในวันที่ 21 กรกฎาคม 2538 ส่วนเงินที่เหลือผู้จะซื้อตกลงชำระเป็นตั๋วสัญญาใช้เงินมีกำหนดเวลาใช้เงินภายในวันที่ 21 พฤศจิกายน 2539 โดยชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดสมุทร-สาคร จากข้อสัญญาดังกล่าว โจทก์อ้างว่าไม่มีข้อความให้ธนาคารเป็นผู้อาวัลตั๋วสัญญาใช้เงิน จำเลยจะไม่ยอมรับตั๋วสัญญาใช้เงินนั้นไม่ได้ จึงเกิดปัญหาข้อโต้แย้งระหว่างโจทก์กับจำเลยว่า ตั๋วสัญญาใช้เงินดังกล่าวต้องมีอาวัลของธนาคารหรือไม่ ซึ่งศาลจำเป็นจะต้องค้นหาเจตนาที่แท้จริงของโจทก์และจำเลยว่าเป็นอย่างไร ในเรื่องนี้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 368 บัญญัติว่า สัญญานั้นท่านให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย และมาตรา 171 ก็บัญญัติว่า ในการตีความการแสดงเจตนานั้น ให้เพ่งเล็งถึงเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าถ้อยคำสำนวนหรือตัวอักษร ข้อเท็จจริงในคดีนี้ได้ความว่า โจทก์มีวัตถุประสงค์ประกอบธุรกิจเกี่ยวกับที่ดินเคยทำสัญญาซื้อขายและจัดสรรที่ดินมาแล้วหลายแห่ง มีความรู้ความชำนาญและสันทัดจัดเจนในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินยิ่งกว่าจำเลย สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเป็นสัญญาสำเร็จรูปที่นายกรณ์กิจ ติ้งถิ่น พนักงานของโจทก์เป็นผู้จัดทำขึ้นโดยพิมพ์ข้อความที่เป็นสาระสำคัญไว้ล่วงหน้าเรียบร้อยแล้ว โจทก์ซึ่งมีฐานะทางเศรษฐกิจดีกว่าจำเลยย่อมมีอำนาจต่อรองในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทมากกว่าจำเลยดังจะเห็นว่าในวันทำสัญญาจำเลยจะต้องส่งมอบที่ดินพิพาทให้โจทก์ครอบครองเข้าทำประโยชน์ทันที ค่าภาษี อากร ค่าฤชาธรรมเนียม ค่านายหน้าและค่าใช้จ่ายอื่นในการแบ่งแยกและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน จำเลยเป็นผู้ชำระทั้งหมด แต่จำเลยจะได้รับชำระเงินค่าที่ดินจำนวน 16,300,000 บาท หลังวันทำสัญญา 8 เดือน และจะได้รับเงินที่เหลือจำนวน 42,696,000 บาท เป็นตั๋วสัญญาใช้เงินซึ่งมีกำหนดเวลาใช้เงินหลังจากวันทำสัญญาถึง 2 ปี ดังนั้น ถ้าตั๋วสัญญาใช้เงินไม่มีอาวัลของธนาคารจำเลยก็จะไม่มีหลักประกันว่าจะได้รับเงินเมื่อตั๋วสัญญาใช้เงินถึงกำหนด ประกอบกับหลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทแล้วโจทก์มีหนังสือถึงธนาคารนครธน จำกัด (มหาชน) สาขาดาวคนอง ขอกู้ยืมเงินเพื่อการลงทุนในโครงการสำหรับที่ดินพิพาทรวม 155,000,000บาท โดยเป็นการขอกู้ยืมเงินเพื่ออาวัลตั๋วสัญญาใช้เงินจำนวน 43,000,000 บาท ตามเอกสารหมาย จ.19 ซึ่งเท่ากับจำนวนเงินตามตั๋วสัญญาใช้เงินในคดีนี้ และก่อนหน้านั้นบริษัท พี.พี.เอ็น (1992) จำกัด และบริษัท พี.พี. ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ซึ่งมีนายสมพงษ์พอใช้ได้ กรรมการผู้จัดการของโจทก์ได้ขอวงเงินสินเชื่อจากธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) และธนาคารนครหลวงไทย จำกัด (มหาชน) เพื่ออาวัลตั๋วสัญญาใช้เงินจำนวน74,000,000 บาท และ 9,550,000 บาท ตามลำดับมาแล้ว ตามเอกสารหมาย จ.16และ จ.18 ซึ่งแสดงให้เห็นว่าในทางปฏิบัติและตามปกติประเพณีของการซื้อขายที่ดินที่มีราคาสูงหากผู้จะซื้อที่ดินจะต้องออกตั๋วสัญญาใช้เงินเพื่อชำระราคาที่ดินล่วงหน้าผู้ออกตั๋วสัญญาใช้เงินนั้นจะต้องให้ธนาคารอาวัลตั๋วสัญญาใช้เงินด้วย ประเพณีเช่นว่านี้แม้ไม่ได้เขียนไว้ในสัญญาก็ต้องถือว่าเป็นข้อตกลงที่คู่สัญญาจะต้องปฏิบัติโดยปริยายด้วยเหตุนี้จึงน่าเชื่อว่าโจทก์และจำเลยมีเจตนาให้ธนาคารอาวัลตั๋วสัญญาใช้เงินในคดีนี้ด้วยแม้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจะไม่ได้ระบุไว้ก็ตาม เมื่อโจทก์ออกตั๋วสัญญาใช้เงินชำระราคาที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยโดยไม่มีอาวัลของธนาคาร จำเลยย่อมมีสิทธิปฏิเสธไม่ยอมรับชำระหนี้ด้วยตั๋วสัญญาใช้เงินนั้นได้ กรณีถือไม่ได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา เมื่อจำเลยไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์จึงเรียกค่าเสียหายจากจำเลยไม่ได้ส่วนที่จำเลยฎีกาขอให้โจทก์ชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือและรับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทไปจากจำเลยด้วยนั้น จำเลยไม่ได้ฟ้องแย้งขอให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญา จึงบังคับให้ไม่ได้ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษามานั้น ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกาฎีกาของจำเลยฟังขึ้นบางส่วน แต่ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น"พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์