ฎีกาที่ 60/2541

จำเลยมิได้ให้การต่อสู้คดีเรื่องปลูกสร้างโรงเรือนบนที่ดินพิพาทรุกล้ำโดยสุจริต และศาลชั้นต้นก็มิได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทว่าจำเลยปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของโจทก์โดยสุจริตหรือไม่ นอกจากนี้ที่ดินพิพาทที่จำเลยปลูกสร้างโรงเรือนทั้งหมดนั้นก็ยังเป็นที่ดินของโจทก์ เพียงแต่จำเลยมีสิทธิเข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนได้ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่มีที่ดินส่วนใดที่เป็นของจำเลย กรณีจึงไม่อาจปรับด้วย ป.พ.พ.มาตรา 4 และมาตรา 1312 วรรคหนึ่ง ได้ ดังนี้ เมื่อคดีไม่มีประเด็นดังกล่าวให้ต้องวินิจฉัย การที่ศาลอุทธรณ์หยิบยกประเด็นในเรื่องความสุจริตตามบทมาตราดังกล่าวขึ้นวินิจฉัยจึงเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น และไม่ชอบด้วยกระบวนพิจารณาเพราะมิใช่ปัญหาอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน
จำเลยเข้าไปถมที่ดินและปลูกบ้านในที่พิพาทโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อขาย โดยโจทก์ก็ทราบและไม่ได้คัดค้าน การที่จำเลยเข้าไปปลูกบ้านในที่ดินของโจทก์โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อขาย และเมื่อถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโจทก์ไม่สามารถโอนที่พิพาทให้แก่จำเลยได้เพราะการแบ่งแยกไม่เสร็จ จำเลยจึงไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา และกรณีไม่จำเป็นต้องต่ออายุสัญญาเพราะสัญญาไม่ได้กำหนดวันสิ้นสุดไว้ ดังนั้นโจทก์จึงบอกเลิกสัญญาและฟ้องขับไล่จำเลยโดยอ้างว่าจำเลยผิดสัญญาไม่ได้ โจทก์จำเลยยังคงมีความผูกพันตามสัญญาจะซื้อขายที่โจทก์ตกลงยินยอมให้จำเลยผู้จะซื้อเข้าครอบครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทก่อนที่จะมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จึงเป็นกรณีที่โจทก์จะต้องไปบังคับแก่จำเลยตามสัญญาจะซื้อขาย