ฎีกาที่ 6102/2537

โจทก์ตกลงซื้อตึกแถวจากจำเลยและได้วางมัดจำไว้แล้วและข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าโจทก์จำเลยมีการตกลงกันว่าจะทำสัญญาจะซื้อจะขายเป็นหนังสือ ดังนั้นแม้จะยังไม่ได้ทำสัญญากันเป็นหนังสือ ก็ถือว่าสัญญาจะซื้อจะขายเกิดมีขึ้นแล้ว โจทก์ก็มีสิทธิฟ้องคดีได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยออกหนังสือประกาศเสนอขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ชื่อโครงการศูนย์การค้าแม่สอดราคาขายห้องละ810,000 บาท โจทก์ตกลงซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์จากจำเลย 2 ห้องและโจทก์วางเงินมัดจำให้แก่จำเลยจำนวน 20,000 บาท แต่จำเลยมิได้เรียกโจทก์เข้าทำสัญญาจะซื้อขายและมิได้กำหนดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารพาณิชย์ให้โจทก์ โจทก์ทวงถามแล้วแต่จำเลยเพิกเฉย ทำให้โจทก์เสียหาย ขอให้บังคับจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ให้แก่โจทก์โดยไม่มีภาระติดพัน หากจำเลยไม่โอนให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย และให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 14,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพาณิชย์ทั้ง 2 ห้องแก่โจทก์จำเลยให้การว่า โจทก์วางเงินมัดจำจองซื้อที่ดินและอาคารพาณิชย์ตามฟ้อง เป็นเงิน 20,000 บาท โดยโจทก์และจำเลยตกลงว่า หลังจากวางมัดจำจำเลยจะกำหนดเรียกโจทก์มาทำสัญญาจะซื้อขายกันอีกฉบับหนึ่งเพื่อกำหนดการชำระเงิน แบ่งแยกโฉนดและโอนกรรมสิทธิ์ แต่โจทก์ขาดการติดต่อ จำเลยไม่สามารถติดต่อกับโจทก์ได้เพราะโจทก์ให้ที่อยู่แก่จำเลยไม่ชัดเจน จำเลยจึงบอกกล่าวทางหนังสือพิมพ์ประกาศเลิกสัญญาวางมัดจำกับโจทก์ให้โจทก์รับมัดจำคืนและจำเลยได้ขายที่ดินและอาคารพาณิชย์ดังกล่าวให้ผู้อื่นไปในราคาเดิม โจทก์และจำเลยยังไม่ได้ทำสัญญาจะซื้อขายกัน โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องให้จำเลยขายที่ดินและอาคารพาณิชย์ และไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 14285 และ 14286 พร้อมอาคารพาณิชย์ 2 ห้อง ที่ปลูกบนที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ หากจำเลยไม่โอนกรรมสิทธิ์ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยและให้โจทก์ชำระเงินค่าซื้ออาคารและที่ดินจำนวน 1,600,000 บาท แก่จำเลยในวันโอนเป็นการตอบแทน หากโจทก์ไม่ชำระราคาในวันโอนให้ถือว่าโจทก์ไม่ติดใจซื้ออีกต่อไป ให้โจทก์และจำเลยรับผิดในค่าธรรมเนียมการโอน ค่าภาษีและค่าใช้จ่ายในการโอนฝ่ายละครึ่งหนึ่งให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 3,000 บาทนับแต่วันฟ้องจนกว่าโจทก์จะได้รับโอนอาคารและที่ดิน แต่ค่าเสียหายทั้งหมดต้องไม่เกิน 200,000 บาทจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า การที่โจทก์วางมัดจำไว้ถือว่าเป็นการชำระหนี้บางส่วนเข้าลักษณะสัญญาจะซื้อจะขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา456 วรรคสอง แม้โจทก์จะมิได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้ก็ใช้บังคับได้หรือไม่ เห็นว่า ตามใบสำคัญรับเงินเอกสารหมาย จ.6 แม้จะมีข้อความว่า จำเลยได้รับเงินค่ามัดจำจากโจทก์ เมื่อถึงกำหนดที่จำเลยเรียกทำสัญญาให้นำใบสำคัญรับเงินมายื่นทางจำเลยด้วย แต่ข้อความดังกล่าวฝ่ายจำเลยเป็นผู้ทำขึ้นฝ่ายเดียว โจทก์มิได้มาตกลงด้วยเพราะโจทก์สั่งจองตึกแถวทางโทรศัพท์และโอนเงินผ่านทางธนาคารมาให้จำเลย และที่จำเลยนำสืบว่า ทางปฏิบัติจำเลยมีข้อตกลงกับลูกค้าที่มาจองซื้ออาคารพาณิชย์ว่า เมื่อวางมัดจำแล้วจะต้องมาทำสัญญาจะซื้อจะขายอีกครั้งหนึ่งเพื่อกำหนดการชำระเงินและการแบ่งแยกโฉนดจึงจะผูกพันจำเลยในการซื้อขาย ก็เป็นเพียงการนำสืบถึงทางปฏิบัติทั่ว ๆ ไป โดยไม่ปรากฏว่า โจทก์มาตกลงด้วยแต่อย่างใดฉะนั้นจึงฟังไม่ได้ว่า โจทก์จำเลยได้มีการตกลงกันว่าจะมาทำสัญญาจะซื้อจะขายกันอีกฉบับหนึ่ง กรณีไม่ต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 วรรคสอง ดังนั้นแม้จะยังไม่ได้มีการทำสัญญาเป็นหนังสือกันก็ถือว่าสัญญาจะซื้อจะขายเกิดมีขึ้นแล้วเมื่อโจทก์ได้วางมัดจำไว้ตามใบสำคัญรับเงินเอกสารหมาย จ.6 แล้วโจทก์มีสิทธิฟ้องคดีได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 วรรคสองพิพากษากลับ ให้บังคับคดีตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น