ฎีกาที่ 6259/2541

ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินฉบับพิพาทระบุว่าผู้จะขายตกลงจะขาย และผู้จะซื้อตกลงจะซื้อที่ดินหรือที่ดินพร้อมอาคาร ดังต่อไปนี้ ที่ดิน น.ส.3 ก. เลขที่ 2571 เนื้อที่ประมาณ 1,550 ตารางวา (3 ไร่ 3 งาน 50 ตารางวา) คู่สัญญาได้ตกลงราคา ที่ดินหรือที่ดินพร้อมอาคาร ที่จะซื้อขายกันดังกล่าวเป็นเงิน 3,400,000 บาท และตามสัญญาจะซื้อจะขายมิได้ระบุ ไว้ว่าที่ดินมีราคาตารางวาละเท่าไร ดังนี้ เมื่อสัญญาจะซื้อขาย ไม่ได้ระบุราคากันไว้ว่า ไร่ละหรือตารางวาละเท่าใด และเนื้อที่ดินที่จะขายก็เป็นแต่กะประมาณ แต่ได้กำหนดราคาไว้3,400,000 บาท อันมีลักษณะเป็นการขายรวม ๆ กันไปเป็นการแสดงให้เห็นถึงเจตนาของคู่สัญญาได้ว่าไม่ถือเอาจำนวนเนื้อที่ดินเป็นสาระสำคัญ โจทก์เองได้ทำการตรวจสอบเนื้อที่ดินหลายครั้ง จึงไม่สนใจที่จะถือเอาเรื่องเนื้อที่ดินเป็นข้อสำคัญอีกต่อไป อีกทั้งตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินฉบับพิพาทคงกล่าวถึงความรับผิดของผู้จะขายหรือจำเลยไว้แต่เฉพาะเรื่องปลอดจากการจำนอง การรอนสิทธิหรือภาระติดพัน อื่นใดซึ่งเป็นคนละเรื่องกับการรับผิดในข้อที่ทรัพย์ ขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนอันมิได้กล่าวไว้เลย เสมือนหนึ่ง คู่สัญญาต่างมุ่งประสงค์ไม่ให้ต้องรับผิดต่อกันเกี่ยวกับ เนื้อที่ดินที่ขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนที่อาจเกิดขึ้นใน ภายภาคหน้า จึงถือได้ว่าเป็นสัญญาซื้อขายที่ดินยกทั้งแปลง หรือขายเหมา ดังนั้น ไม่ว่าที่ดินที่ซื้อขายจะขาดตกบกพร่อง หรือล้ำจำนวนโจทก์จำเลยก็จะเรียกเงินค่าซื้อที่ดินคืนหรือค่าซื้อที่ดินที่ยังขาดอยู่จากกันมิได้

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน339,714.50 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีในต้นเงิน 329,032.25 บาท นับตั้งแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยให้การว่า โจทก์กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินฉบับพิพาทกันในลักษณะเป็นการขายเหมาทั้งแปลง และตามสัญญาไม่มีระบุว่าหากมีการตรวจสอบที่ดินในภายหลังพบว่าเนื้อที่ดินขาดหายไปแล้ว จำเลยจะต้องรับผิดชอบศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า ก่อนทำสัญญาจะซื้อขายประมาณ 3 เดือน โจทก์ได้ติดต่อขอซื้อที่ดินจากจำเลยตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2571เนื้อที่ 3 ไร่ 3 งาน 50 ตารางวา ในราคา 3,400,000 บาทจำเลยตกลง จึงได้ทำสัญญาจะซื้อขายกันในวันที่ 15 ตุลาคม 2536ทั้งก่อนและหลังวันทำสัญญาจะซื้อขายโจทก์ได้ทำการรังวัดเพื่อตรวจสอบเนื้อที่ดิน ซึ่งก็ได้เนื้อที่ 3 ไร่ 3 งาน 50 ตารางวาตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) ฉบับดังกล่าวต่อมาในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2537 จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ และโจทก์ได้ชำระราคาที่ดินแก่จำเลยครบถ้วนแล้วหลังจากนั้นในวันที่ 11 พฤศจิกายน 2537 โจทก์ได้ยื่นคำร้องต่อสำนักงานที่ดินอำเภอละงู เพื่อตรวจสอบเขตที่ดินออกเป็นโฉนดที่ดินแทนหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.)ในวันที่10 กุมภาพันธ์ 2538 โจทก์ได้รับหนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส.3 ก.) คืนจากสำนักงานที่ดินอำเภอละงูและทราบเนื้อที่ดินขาดหายไป 150 ตารางวา คิดเป็นเงินค่าซื้อ 329,032.25 บาทคดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ว่า โจทก์เรียกให้จำเลยคืนเงินค่าที่ดินส่วนที่ขาดได้หรือไม่ ข้อนี้ ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.7 ข้อ 1. ระบุว่า "ผู้จะขายตกลงจะขายและผู้จะซื้อตกลงจะซื้อที่ดินหรือที่ดินพร้อมอาคาร ดังต่อไปนี้ที่ดิน น.ส.3 ก. เลขที่ 2571 เนื้อที่ประมาณ 1,550 ตารางวา(3 ไร่ 3 งาน 50 ตารางวา)" และ ข้อ 2. "คู่สัญญาได้ตกลงราคาที่ดินหรือที่ดินพร้อมอาคาร ที่จะซื้อขายกันดังกล่าวในข้อ 1. เป็นเงิน 3,400,000 บาท โดยคำนวณราคาที่ดินตารางวาละ(เว้นว่างมิได้ระบุจำนวนเงิน) บาท" ประกอบกับนางอรุณี เอกอินทร์นางนันทกมล ทวีกุล และนายพิชัย สุวรรณโชติ พยานโจทก์ต่างเบิกความตอบทนายจำเลยถามค้านว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายมิได้ระบุไว้ว่าที่ดินมีราคาตารางวาละเท่าไร เห็นว่า เมื่อสัญญาจะซื้อขายไม่ได้ระบุราคากันไว้ว่า ไร่ละหรือตารางวาละเท่าใดและเนื้อที่ดินที่จะขายก็เป็นแต่กระประมาณไว้ว่า 1,550 ตารางวาโดยกำหนดราคาไว้ 3,400,000 บาท กับทั้งข้อความในสัญญายังระบุไว้อีกว่าผู้จะซื้อหรือโจทก์ตกลงจะซื้อที่ดิน น.ส.3 ก.เลขที่ 2571 เนื้อที่ประมาณ 1,550 ตารางวา (3 ไร่ 3 งาน50 ตารางวา) อันมีลักษณะเป็นการขายรวม ๆ กันไป เป็นการแสดงให้เห็นถึงเจตนาของคู่สัญญาได้ว่าไม่ถือเอาจำนวนเนื้อที่ดินเป็นสาระสำคัญ เพราะมิฉะนั้นก็ควรจะต้องระบุเกี่ยวกับที่ดินที่จะซื้อขายกันไว้ให้ชัดเจนว่าจะซื้อขายกันในราคาไร่ละหรือตารางวาละเท่าใดด้วย นอกจากนี้โจทก์เองได้ทำการตรวจสอบเนื้อที่ดินหลายครั้ง ซึ่งอาจมั่นใจได้ว่าที่ดินดังกล่าวจะไม่ขาดจำนวนแน่นอน จึงไม่สนใจที่จะถือเอาเรื่องเนื้อที่ดินเป็นข้อสำคัญอีกต่อไปอีกทั้งตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.7 ข้อ 4คงกล่าวถึงความรับผิดของผู้จะขายหรือจำเลยไว้แต่เฉพาะเรื่องปลอดจากการจำนอง การรอนสิทธิหรือภาระติดพันอื่นใด ซึ่งเป็นคนละเรื่องกับการรับผิดในข้อที่ทรัพย์ขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนอันมิได้กล่าวไว้เลย เสมือนหนึ่งคู่สัญญาต่างมุ่งประสงค์ไม่ให้ต้องรับผิดต่อกันเกี่ยวกับเนื้อที่ดินที่ขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนที่อาจเกิดขึ้นในภายภาคหน้า จึงถือได้ว่าเป็นสัญญาซื้อขายที่ดินยกทั้งแปลงหรือขายเหมา ดังนั้น ด้วยเหตุดังกล่าวไม่ว่าที่ดินที่ซื้อขายจะขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวน โจทก์จำเลยก็จะเรียกเงินค่าซื้อที่ดินคืนหรือค่าซื้อที่ดินที่ยังขาดอยู่จากกันมิได้พิพากษายืน