ฎีกาที่ 6446/2540

บันทึกข้อตกลงท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่าง ป. ผู้ขายกับจำเลยผู้ซื้อระบุว่า จำเลยต้องการให้โจทก์เป็นนายหน้าหรือตัวแทนในการขายที่ดินให้กับบริษัทค.ไม่ว่าจะเป็นที่ดินส่วนใดก็ตาม ซึ่งทางจำเลยขายให้กับทางบริษัทค.ได้ จำเลยสัญญาว่าจะจัดค่านายหน้าให้กับโจทก์ 20,000 บาท ต่อไร่ของที่ดินทุก ๆ แปลง ข้อตกลงดังกล่าวมีลักษณะเป็นการกำหนดค่าตอบแทนพิเศษเพิ่มเติมอีกส่วนหนึ่งต่างหากจากข้อตกลงให้ค่าบำเหน็จนายหน้า 3 เปอร์เซ็นต์ โดยมีเงื่อนไขว่าจำเลยจะจ่ายให้แก่โจทก์ในอัตราไร่ละ 20,000 บาท ต่อเมื่อโจทก์ดำเนินการให้จำเลยขายที่ดินดังกล่าวได้จนเป็นผลสำเร็จเมื่อโจทก์เพียงแต่จัดให้จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับพ.กรรมการบริษัทค.แต่ต่อมาผู้จะซื้อผิดสัญญาจนมีการเลิกสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวไปแล้ว กรณีจึงหาได้มีการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอันจะทำให้จำเลยได้รับเงินตามราคาที่ตกลงกันไว้ไม่ จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดจ่ายเงินส่วนเกินหรือค่าตอบแทนตามที่ตกลงกันไว้ดังกล่าว

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงินค่านายหน้าแก่โจทก์จำนวน 7,000,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ7.5 ต่อปี นับตั้งแต่วันที่ 27 มีนาคม 2533 ถึงวันฟ้องเป็นเงิน411,250 บาท และต่อไปนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยให้การว่า จำเลยแต่งตั้งให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดินแปลงพิพาทเนื้อที่ 350 ไร่ ในราคาไร่ละ 130,000 บาท กำหนดค่านายหน้า 3 เปอร์เซ็นต์ หากโจทก์ขายได้เกินไร่ละ130,000 บาท ให้ส่วนที่เกินตกเป็นของโจทก์ แต่โจทก์มีหน้าที่ต้องเสียค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนเกินและค่าภาษีเงินได้ ค่านายหน้า 3 เปอร์เซ็นต์ของค่าที่ดินที่ผู้ซื้อวางไว้ 16,000,000 บาท เป็นเงิน480,000 บาท จำเลยได้จ่ายให้โจทก์ครบถ้วนแล้วโดยชำระผ่านนายไพฑูรย์ เมื่อถึงวันกำหนดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวนายไพฑูรย์ผิดสัญญาไม่ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้ชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือจำเลยจึงได้บอกเลิกสัญญา สัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทระงับลง โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่านายหน้าและเงินส่วนเกินจากจำเลย ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน7,000,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์โจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่าเดิมจำเลยตั้งโจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดินในอำเภอบางเลนจำนวน 350 ไร่ ราคาไร่ละ 130,000 บาท โดยจะให้ค่าบำเหน็จนายหน้า 3 เปอร์เซ็นต์ถ้าขายที่ดินได้ราคาสูงกว่าไร่ละ130,000 บาท ให้ส่วนที่เกินเป็นของนายหน้า ต่อมาโจทก์ดำเนินการจนกระทั่งทำให้จำเลยทำสัญญาขายที่ดินกับบริษัทเคหการเกษตรจำกัด ได้ในราคาไร่ละ 150,000 บาท โจทก์และจำเลยจึงทำบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.17ว่า จำเลยจะให้ราคาที่ดินส่วนที่ขายได้เกินไร่ละ 20,000 บาทแก่โจทก์เป็นการตอบแทน แต่ต่อมาปรากฏว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่จำเลยทำกับบริษัทเคหการเกษตร จำกัด ได้มีการเลิกสัญญากันปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยต้องรับผิดชำระเงินค่าขายที่ดินส่วนเกินในจำนวนอัตราไร่ละ 20,000 บาทแก่โจทก์ตามข้อตกลงท้ายเอกสารหมาย จ.17 หรือไม่ เห็นว่าตามบันทึกข้อตกลงท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างนายปริยุทธ สายอรุณ ผู้ขาย กับนางนงเยาว์ แซ่ตั้งผู้ซื้อเอกสารหมาย จ.17 ระบุว่า จำเลยต้องการให้โจทก์เป็นนายหน้าหรือตัวแทนในการขายที่ดินให้กับบริษัทเคหการเกษตร ณ อำเภอบางเลน ไม่ว่าจะเป็นที่ดินส่วนใดก็ตาม ซึ่งทางจำเลยขายให้กับทางบริษัทเคหการเกษตรได้จำเลยสัญญาว่าจะจัดค่านายหน้าให้กับโจทก์ 20,000 บาท ต่อไร่ของที่ดินทุก ๆ แปลงข้อตกลงดังกล่าวมีลักษณะเป็นการกำหนดค่าตอบแทนพิเศษเพิ่มเติมอีกส่วนหนึ่งต่างหากจากข้อตกลงให้ค่าบำเหน็จนายหน้า 3 เปอร์เซ็นต์ โดยมีเงื่อนไขว่าจำเลยจะจ่ายให้แก่โจทก์ในอัตราไร่ละ 20,000 บาท ต่อเมื่อโจทก์ดำเนินการให้จำเลยขายที่ดินดังกล่าวได้จนเป็นผลสำเร็จคือ ถ้าจากขายที่ดินได้เงินมาในราคาไร่ละ 150,000 บาท ก็จะจัดให้โจทก์ได้ราคาส่วนเกินจากราคาที่จำเลยต้องการขายในราคาไร่ละ 130,000 บาท โดยโจทก์จะได้ค่าตอบแทนพิเศษไปในอัตรา 20,000 บาทต่อไร่ ตามที่ขายได้ เมื่อโจทก์เพียงแต่จัดให้จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับนายไพฑูรย์ วัฒกรกรรมการบริษัทเคหการเกษตร จำกัด แต่ต่อมานายไพฑูรย์ผู้จะซื้อผิดสัญญา จนมีการเลิกสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวไปแล้วกรณีจึงหาได้มีการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอันจะทำให้จำเลยได้รับเงินตามราคาที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายไม่จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดจ่ายเงินส่วนเกินหรือค่าตอบแทนตามที่ตกลงกันไว้ในท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.17 แก่โจทก์พิพากษายืน