ฎีกาที่ 6745/2538

ตามคำฟ้องมิได้อ้างเหตุที่ดินพิพาทไม่มีทางออกทำให้ธนาคารไม่ยอมอาวัลตั๋วเป็นเหตุขัดข้องในการรับโอนที่ดิน จึงไม่มีประเด็นว่าที่ดินพิพาทที่จะขายจะต้องเป็นที่ดินมีทางออกหรือไม่

โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 23 สิงหาคม 2532 โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินรวม 6 โฉนด ตั้งอยู่ตำบลคลองสองอำเภอบางปะกง จังหวัดฉะเชิงเทรา จากจำเลยรวมราคา16,530,000 บาท โจทก์วางเงินมัดจำในวันทำสัญญา1,000,000 บาท ส่วนที่เหลือ 15,530,000 บาท จะชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ คือวันที่ 5 ตุลาคม 2532ครบกำหนดตามสัญญาจำเลยผิดนัดไม่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์ ขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามฟ้องให้แก่โจทก์และรับเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยให้จำเลยเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียมในการโอนและจ่ายค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาด้วยจำเลยให้การว่า วันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญาโจทก์ไม่ได้ไปที่สำนักงานที่ดินและไม่พร้อมจะชำระราคาส่วนที่เหลือจำเลยไปที่สำนักงานที่ดินตั้งแต่เวลาเริ่มเปิดทำการจนหมดเวลาราชการจำเลยได้ไปแจ้งความต่อพนักงานสอบสวน โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจำเลยจึงมีสิทธิรับเงินมัดจำตามสัญญาและสัญญาจะซื้อจะขายที่โจทก์ทำกับจำเลยเป็นอันเลิกกันศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่าจำเลยเป็นเจ้าของที่ดินพิพาททั้ง 6 แปลงตามสำเนาโฉนดเอกสารหมาย ล.1 ถึง ล.6 เมื่อวันที่ 23 สิงหาคม 2532โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินพิพาททั้ง 6 แปลงจากจำเลยในราคา 16,530,000 บาท วางมัดจำไว้1,000,000 บาท กำหนดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์พร้อมชำระเงินส่วนที่เหลือในวันที่ 5 ตุลาคม 2532 ตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.17 ครั้นถึงวันกำหนดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ มิได้ปฏิบัติโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินต่อกันตามสัญญาประเด็นที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์มีว่า โจทก์ขอบังคับให้จำเลยโอนที่ดินพิพาทตามสัญญาจะซื้อจะขายได้หรือไม่ เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.17โจทก์จำเลยเพียงแต่ตกลงจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทรวม6 แปลงเท่านั้น ไม่มีข้อความกล่าวถึงที่ดินพิพาทจะต้องมีทางออกหรือให้จำเลยเป็นผู้มีหน้าที่จัดหาทางออกให้ โดยเฉพาะตามคำฟ้องมิได้อ้างเหตุที่ดินพิพาทไม่มีทางออก ทำให้ธนาคารไม่ยอมอาวัลตั๋ว เป็นเหตุขัดข้องในการรับโอนที่ดินจึงไม่มีประเด็นว่าที่ดินพิพาทที่จะขายจะต้องเป็นที่ดินมีทางออกหรือไม่ และตามคำฟ้องโจทก์อ้างเหตุที่โจทก์จำเลยมิได้โอนที่ดินพิพาทในขณะนั้นเพราะจำเลยไม่ไปทำการจดทะเบียนตามสัญญา ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าวันที่ตกลงรับโอนที่ดินพร้อมกับให้โจทก์ชำระค่าที่ดินนั้นโจทก์ไม่มีเงินที่จะจ่ายค่าที่ดินให้แก่จำเลย โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ไม่มีสิทธิขอให้บังคับจำเลยปฏิบัติชำระหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายได้พิพากษายืน