ฎีกาที่ 749/2536

โจทก์ฟ้องอ้างว่าจำเลยโดย ม. เจ้าอาวาส ทำหนังสือสัญญาตกลงยอมให้โจทก์ปลูกสร้างบ้านและห้องแถวในที่ดินของจำเลยอยู่อาศัยตลอดชีวิตของโจทก์ และลูกหลานเหลนลื้อ และตกลงจะไปจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินให้โจทก์ตามกฎหมาย แต่ไม่ได้มีการจดทะเบียนสิทธิดังกล่าว ข้อตกลงดังกล่าวย่อมเป็นบุคคลสิทธิซึ่งโจทก์มีสิทธิที่จะปลูกสร้างบ้านและห้องแถวในที่ดินของจำเลยได้ตามข้อตกลงแต่ข้อกล่าวอ้างของโจทก์เป็นการกล่าวอ้างการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินอันเป็นทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและมิได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงไม่บริบูรณ์ โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินให้โจทก์เพื่อให้เป็นทรัพยสิทธิที่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคแรกหาได้ไม่

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเป็นเจ้าของที่ดินมีโฉนด จำเลยโดยพระมงคลทิพย์มุณี เจ้าอาวาสในขณะนั้น ได้ทำสัญญายินยอมให้โจทก์ปลูกบ้านและห้องแถวในที่ดินแปลงดังกล่าวอยู่อาศัยตลอดชีวิตของโจทก์และลูกหลานเหลนลื้อ โดยจำเลยตกลงจดทะเบียนการให้อาศัยแก่โจทก์ตามกฎหมาย หลังจากทำสัญญาแล้วโจทก์ได้ปลูกสร้างห้องแถวรวม 8 ห้องให้บุคคลภายนอกเช่าโดยจำเลยยินยอม ต่อมาจำเลยผิดสัญญาโดยยังไม่ได้ไปจดทะเบียนสิทธิอาศัยเหนือพื้นดินให้แก่โจทก์แต่กลับฟ้องขับไล่โจทก์รื้อถอนห้องแถวออกไปจากที่ดินของจำเลย ขอให้ศาลบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนสิทธิอาศัยเหนือพื้นดินโดยให้โจทก์มีสิทธิอาศัยตลอดชีวิตของโจทก์ตลอดถึงลูกหลานเหลนลื้อ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยจำเลยให้การว่า กรมการศาสนาเป็นผู้จัดการดูแลผลประโยชน์ของจำเลย โจทก์ไม่ได้เช่าจากจำเลยหรือกรมการศาสนา หนังสือสัญญาตามสำเนาเอกสารท้ายฟ้องเป็นเอกสารปลอม ต่อมากรมการศาสนาได้ตกลงให้โจทก์เช่าเฉพาะที่ดินของจำเลยเนื้อที่ 100 ตารางวา ที่โจทก์ปลูกบ้าน ส่วนเนื้อที่อีกประมาณ 112 ตารางวา ที่โจทก์ใช้ปลูกห้องแถวนั้น จำเลยไม่ให้โจทก์เช่าและเมื่อโจทก์ไม่รื้อห้องแถวออกไปจากที่ดิน จำเลยจึงได้ฟ้องให้รื้อถอนและขับไล่ ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทและให้โจทก์นำสืบก่อนเมื่อถึงวันนัดพิจารณา ศาลชั้นต้นเห็นว่า คดีพอวินิจฉัยได้แล้วและให้งดสืบพยานโจทก์จำเลยศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ศาลชั้นต้นดำเนินการสืบพยานโจทก์จำเลยตามประเด็นข้อพิพาทต่อไปแล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดีจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่าศาลชั้นต้นสั่งงดสืบพยานโจทก์ จำเลย และวินิจฉัยว่า โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขอให้บังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนสิทธิตามสัญญาและคำขอท้ายฟ้องชอบหรือไม่นั้น เห็นว่า โจทก์ฟ้องอ้างว่าจำเลยโดยพระมงคลทิพย์มุณีเจ้าอาวาส ทำหนังสือสัญญาตกลงยอมให้โจทก์ปลูกสร้างบ้านและห้องแถวในที่ดินของจำเลยอยู่อาศัยตลอดชีวิตของโจทก์และลูกหลานเหลนลื้อของโจทก์ และตกลงจะไปจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินให้โจทก์ตามกฎหมายแต่ต่อมาไม่ได้มีการจดทะเบียนสิทธิดังกล่าว ดังนี้หากข้อเท็จจริงได้ความดังที่โจทก์กล่าวอ้าง ข้อตกลงดังกล่าวย่อมเป็นบุคคลสิทธิซึ่งโจทก์มีสิทธิที่จะปลูกสร้างบ้านและห้องแถวในที่ดินของจำเลยได้ตามข้อตกลง แต่เนื่องจากข้อกล่าวอ้างของโจทก์เป็นการกล่าวอ้างการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งสิทธิเหนือพื้นดิน อันเป็นทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและมิได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงไม่บริบูรณ์ โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินให้โจทก์เพื่อให้เป็นทรัพยสิทธิที่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 วรรคแรก หาได้ไม่ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้ศาลชั้นต้นดำเนินการสืบพยานโจทก์จำเลยตามประเด็นข้อพิพาทต่อไปแล้วพิพากษาคดีนั้น ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของจำเลยฟังขึ้น"พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์