ฎีกาที่ 9480/2539

ตามคำฟ้องของโจทก์ระบุเรื่องหรือข้อหาไว้ว่า ขับไล่เรียกค่าเช่าและค่าเสียหาย ในเนื้อหาของคำฟ้องก็ระบุว่า โจทก์ได้รับการเช่าช่วงที่ดินมาจาก ป.เพื่อปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ให้เช่า เมื่อวันที่ 15 มีนาคม 2515 จำเลยทำสัญญาจองอาคารกับโจทก์ ตามสัญญาจองอาคารเอกสารท้ายฟ้อง โดยจองห้องเลขที่ 145 และตามสัญญาจองอาคารเอกสารท้ายฟ้องซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของคำฟ้องตามสัญญาข้อ 3 ระบุไว้ว่า จะจัดการทำสัญญาเช่ากับผู้จองให้เรียบร้อยภายหลังจากที่ผู้รับจองได้จัดทำสัญญาเช่ากับเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราแล้ว และสัญญาข้อ 4 ระบุว่าสัญญาเช่าที่จะทำตามข้อ 3 มีอายุการเช่า 20 ปี นับแต่วันทำสัญญา ทั้งได้มีการกำหนดค่าเช่ากันไว้ตามสัญญาข้อ 5 ด้วย คำขอท้ายฟ้องของโจทก์ก็ขอให้ขับไล่จำเลยออกจากห้องที่เช่าดังกล่าว พร้อมเรียกค่าเช่าและค่าเสียหาย จึงเป็นคำฟ้องที่เกี่ยวกับสัญญาจองอาคารและเกี่ยวกับเรื่องการเช่าอาคารพิพาทตามประเด็นที่ศาลชั้นต้นตั้งไว้ส่วนประเด็นที่ศาลชั้นต้นตั้งไว้ว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจองอาคารพิพาทกับโจทก์หรือไม่ เมื่อปรากฏว่าสัญญาจองอาคารตามเอกสารท้ายฟ้องที่โจทก์อ้าง นอกจากจะมีลักษณะเป็นสัญญาจองแล้ว ยังมีลักษณะเป็นสัญญาเช่าอยู่ในตัวด้วย กล่าวคือ เป็นสัญญาซึ่งโจทก์ตกลงให้จำเลยได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งซึ่งในที่นี้คืออาคารพิพาทที่โจทก์ได้จัดสร้างขึ้นในระยะเวลาอันมีจำกัดคือ 20 ปี และจำเลยตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น ดังนี้ โจทก์จึงอยู่ในฐานะเป็นผู้ให้เช่า และจำเลยอยู่ในฐานะเป็นผู้เช่าตามนัยแห่ง ป.พ.พ.มาตรา 537 แล้ว ส่วนที่สัญญาจองอาคารข้อ 3 ระบุให้ไปทำสัญญาเช่ากันภายหลังจากการที่ผู้รับจองได้จัดทำสัญญาเช่ากับเทศบาลเมืองแล้วนั้น เป็นเพียงเพื่อที่จะให้ไปทำสัญญาเช่าเพื่อจดทะเบียนการเช่าเป็นระยะเวลา20 ปี ตามสัญญาข้อ 4 ให้เป็นที่เรียบร้อยเท่านั้น การที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์วินิจฉัยถึงเรื่องการเช่า การบอกเลิกการเช่า และอายุสัญญาเช่าสิ้นไปตามกำหนดในสัญญาเช่า โดยมิได้กล่าวถึงว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจองอาคารไว้ ก็ถือได้ว่าได้วินิจฉัยตามประเด็นที่ได้กำหนดไว้แล้ว เมื่อสัญญาเช่ากำหนดระยะเวลาการเช่าไว้จึงย่อมระงับสิ้นไปโดยมิจำต้องบอกกล่าวก่อน และเมื่อจำเลยไม่ยอมออกจากอาคาร-พิพาทจึงเป็นการผิดสัญญาเช่าหรือสัญญาจองอาคารที่ได้กระทำกันไว้ กรณีจึงมิใช่เป็นเรื่องที่ศาลวินิจฉัยนอกฟ้องนอกประเด็น
สัญญาเช่าทำกันเมื่อวันที่ 15 มีนาคม 2515 และตามสัญญาเช่าระบุไว้ว่า ให้มีอายุการเช่า 20 ปี นับแต่วันทำสัญญา จึงต้องถือว่าให้นับระยะเวลาการเช่าตั้งแต่วันที่ 15 มีนาคม 2515 ซึ่งเป็นวันทำสัญญาเป็นต้นไป ซึ่งจะครบกำหนด 20 ปี ตามสัญญาในวันที่ 14 มีนาคม 2535 อันเป็นวันสิ้นสุดอายุสัญญาเช่าที่กำหนดไว้ เมื่อจำเลยไม่ยอมออกจากอาคารพิพาทโจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้