คดีแพ่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ✓ ตรวจกับแหล่งอ้างอิงแล้ว

ฟ้องบังคับตามสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ — หลักฐานเป็นหนังสือ/จดทะเบียน มาตรา 538 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 538 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ว่าด้วยฟ้องบังคับตามสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ — หลักฐานเป็นหนังสือ/จดทะเบียน อยู่ในหมวด “เช่าทรัพย์” — สรุปตัวบท องค์ประกอบ อายุความ

ประเภทคดี

คดีแพ่ง

กฎหมาย

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา

538 (ป.พ.พ.)

หมวด

เช่าทรัพย์

ประเภทคำขอ

ส่งมอบทรัพย์/ขับไล่

ตัวบทหรือสรุปสาระของมาตรา 538

เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี

องค์ประกอบของมูลคดี

1. เป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์
2. มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด
3. ถ้าเช่าเกิน 3 ปีหรือตลอดชีวิต ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน มิฉะนั้นบังคับได้เพียง 3 ปี

อายุความ

ค่าเช่าค้าง 5 ปี (ม.193/33(3)); สิทธิอื่นตามสัญญา 10 ปี (ม.193/30)

ข้อมูลประกอบการฟ้องคดีแพ่ง

ก่อนฟ้องต้องทำอะไร

• ตรวจรูปแบบสัญญาเช่า (หนังสือ/จดทะเบียน) ก่อนวางคำขอ
• บอกเลิกสัญญาตามข้อสัญญาหรือกฎหมายก่อนฟ้องขับไล่

หลักฐานที่ควรมี

• สัญญาเช่าเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ให้เช่า/ผู้เช่า
• หลักฐานการจดทะเบียนการเช่า (กรณีเช่าเกิน 3 ปี)
• หลักฐานการชำระค่าเช่าและการส่งมอบทรัพย์

ดอกเบี้ย

ค่าเช่าค้างชำระ/ค่าเสียหายเทียบเท่าค่าเช่าหลังเลิกสัญญา: ตามสัญญาหรือ ดอกเบี้ยผิดนัดตามมาตรา 224 (มาตรา 7 ร้อยละ 3 + ร้อยละ 2 = ร้อยละ 5 ต่อปี สำหรับการผิดนัดตั้งแต่ 11 เม.ย. 2564) — ตรวจอัตราปัจจุบันก่อนใช้

ค่าขึ้นศาล

คำขอให้ขับไล่ไม่มีทุนทรัพย์โดยตรง แต่คำขอค่าเสียหาย/ค่าเช่าค้างเป็นทุนทรัพย์ คิดร้อยละ 2 ไม่เกิน 200,000 บาท (ตาราง 1 ท้าย ป.วิ.พ.); กรณีเรียกทรัพย์ศาลอาจถือราคาทรัพย์หรือค่าเช่า/ค่าเสียหายเป็นทุนทรัพย์ตามแนวปฏิบัติ — ตรวจกับเจ้าหน้าที่ศาลก่อนยื่น

ข้อควรระวัง

มาตราที่เกี่ยวข้อง

• ป.พ.พ. มาตรา 537 — สัญญาเช่าทรัพย์สิน
• ป.พ.พ. มาตรา 560 — บอกเลิกสัญญาเมื่อไม่ชำระค่าเช่า
• ป.พ.พ. มาตรา 570 — ผู้เช่าอยู่ต่อหลังสิ้นกำหนด เสมือนสัญญาใหม่ไม่มีกำหนด

แหล่งอ้างอิงและสถานะการตรวจ

✓ ตรวจกับแหล่งอ้างอิงแล้ว · แหล่งอ้างอิง: legardy.com

คำถามที่พบบ่อย

ข้อหาใกล้เคียงในหมวดเดียวกัน

• ม.537ฟ้องผู้เช่าผิดสัญญาเช่าทรัพย์สิน (เรียกค่าเช่า ค่าเสียหาย)
• ม.560บอกเลิกสัญญาเช่าและฟ้องขับไล่เพราะผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า
• ม.566บอกเลิกสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา และฟ้องขับไล่
• ม.570ผู้เช่าอยู่ต่อหลังสิ้นสัญญา — ถือเป็นสัญญาใหม่ไม่มีกำหนดเวลา